日本民宿投资真实案例分析:不是所有房子都能做民宿（上篇）
发布: 2018/07/12 更新: 2024/11/04
近年来，去日本投资民宿成了热门项目，不少人在日本买房后，迫切想要发展民宿，但是日本民宿法的限制，使得不是所有房子都能做民宿。神居秒算还原民宿投资真相，帮助解决民宿存在的潜在问题。
近期，“神居秒算”的垂询有一半都是关于投资日本民宿的，大家都认为日本民宿投资前景好，躺着也能赚租金，毕竟随着赴日游人数暴增，日本酒店业已呈负荷运动，酒店住宿短缺，2020年东京奥运会要来了，市场需求量开始加大…
民宿虽好，但是….
日本民宿正值过渡期，有三种不同法规存在的民宿，你了解么？
你是否知道投资日本民宿存在的潜在问题？
据说，日本真正能做民宿的房子只占比不到8%？
啥都没搞清，你就匆匆砸钱投资民宿了？
图片来源网络 小编通过上下篇文章，来还原一个投资日本民宿的真相！！
日本民宿（也被称之为民泊）近年来兴起，住在上海的张先生参加了国内中介的说明会，听说长租收益率6%-8%，民宿短租收益率超过10%！想到女儿现在就读于东京名校，全家又对日本很憧憬，心驰神往..
图片来源网络 于是张先生立马开始筹措投资事宜，寻找性价比高又心仪的房产，最后他通过国内某家房产中介，很快在2016年5月上旬，在东京都内买了一套两居室公寓。
张先生自以为从此在日本潇洒做房东，毕竟能躺着赚些租金，提前进行养老生活也是极好的..
图片来源网络 可是没过多久问题来了，民宿生意刚经营了3个月，张先生就后悔莫及了！因张先生人在上海，从招募客人到递送钥匙，清扫房间的事情全部都交给了民宿代理公司去做，期间不停地有邻居投诉，一些陌生人的进进出出引发了小摩擦，更严重的是民宿代理公司委托的清扫人员，在公共区域暂时放垃圾引发了问题，使得周边的租客认为住在里面的人不遵守规矩乱放垃圾，于是请来了公寓管理委员会，商议如何处罚张先生。
图片来源网络 最后经委员会商讨，张先生一家不得不放弃高收益的短租民宿，转为长租，虽然没有短租的收益率那么高，但是长租有着6%稳定收益率，而且好在不用一直被投诉所骚扰。
经女儿推荐，张先生垂询神居秒算，和我们大倒苦水之前在别处踩的坑，但是沟通下来，我们发现张先生对于民宿的法律政策一点都不了解。
图片来源网络 其实，做任何事情都需要提前了解清楚当地的法律法规，只要找到靠谱的平台，投资可靠的房源，经营民宿是可行的。
下面小编就来给你们普及一下投资民宿的法律法规！
图片来源网络 在日本，所谓民宿商业模式的确立正值过渡期，因此有三种根据不同法规而存在的民宿。三种形式即《民泊新法》的民宿，《民泊条例》的民宿以及《旅游业法》的特区民宿。三者为互补关系。
《民泊新法》：该法案于2017年3月向日本国会提出，与迄今为止的《旅馆业法》和《特区民泊》相比，规制条款约束将会放宽很多。
虽然使得一般住宅也可以作为住宿设施出借，但并不是什么样的住宅都可以对外出借。例如，《公寓管理规约》禁止民宿行为的公寓。
《民泊新法》的两大特征：
建筑物的用途的放宽
一年间营业日数的上限180天
《民泊新法》将民宿设施分为两类
家主居住型民宿（Homestay）
家主居住型民宿的必要条件为以下：
①住宅为提供者的日常生活根据地（原则上要求拥有住民票）。
②对外出借的日期中，提供者也居住于该住宅。
③需满足一年内出借日数等“一定的条件”。
家主不在型的民宿
家主不在型民宿如以下定义：
①非提供者的日常生活根据地，或是提供者的日常生活根据地，但在出借的日期内，提供者不居住在该住宅内。 （包含法人所有形式的）
②需满足一年内出借日数等“一定的条件”。
③在出借的住宅处，必须有“民宿设施管理者”。（委托已登记的管理者管理，或住宅提供者自己登录为管理者）
图片来源网络 《民泊条例》的特区民宿
从事特区民宿，行政的认定是必要条件。各自治体制定了详细的规定。如2017年1月25日时点为止，东京都大田区的特区民宿利用的最低条件为利用者借住7天6晚以上，而大阪市的特区民宿的利用条件为3天2晚起。
图片来源网络 《旅馆业法》的民宿，简易宿所的营业
由于在《旅馆业法》中并没有专门定义“出借个人住宅的旅馆业”这种形态的。于是，一部分民宿被加入了“简易宿所的营业”的定义范畴中，从而促使该类民宿申请旅馆业经营许可。 基本上，如符合以下四点，即被判断为适用《旅馆业法》，因此需要申请旅馆业经营许可： 收取住宿费。不局限于具体名称，如休息费，寝具租借费，清洁费，水电费等。包括以小时计费的。
具备社会性与否。如不特定的人入住的情况；通过广告宣传招租的情况等。
是否具备持续，反复性。如持续地招募租客的情况；限定星期几，或只在特定季节营业， 包括即使限定营业日，但重复招募的情况等。
是否为生活的根据地。如使用时间不满一个月，或使用时间在一个月以上，但房间的清扫，寝具的提供等都由住宅提供者承担的情况，则被判断为不是借住人的生活根据地。
前面提到的符合《民泊新法》的民宿和《民泊条例》的特区民宿都不属于《旅馆业法》的适用对象。（《民泊新法》中一年内营业超过180天的民宿需要申请经营许可。）
下期预告！你知道投资日本民宿的潜在问题么？你知道日本真正能做民宿的房子只占比不到8%么…？哪些房子才是做民宿的最好选择呢？别急，下篇我们来告诉你真相，告诉你投资民宿，选对才是真的放心！！
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