日本从平成时代开始，房产的本质价值就不再是基于其稀少性，而被认为是“用益”，即将房产出租而获得的收益。更多的人认为，所谓房产投资的“经营视角”是不可或缺的，但是房产不同于股票等有价证券，“用益”才有价值。
那么同样是日本，在地方城市买房出租难，东京就简单吗？事实上这个问题我们也可以换一种问法：你认为东京人多么？
这个问题显然很好回答，没有任何人怀疑东京人多这个事实。但究竟多到多少，很多人并没有一个明确的数值概念，这也是大家投资东京房产的一个犹豫点。现在究竟是供不应求还是供大于需？
今天神居小博士就跟大家聊聊东京“人”的那些事~
1.回归市中心，日本人做出的选择
“回归市中心”这个词诞生于2000年以后。以前，无论是居住在日本哪里都可以享受到同样的服务。现在，根据地域不同，有一些方面逐渐产生了差异。因而，“便利性”逐渐演变成人气街区的必备要素。
尽管日本已经连续十年人口负增长，但首都圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）的人口仍连年攀升。
△黄色部分为首都圈
除了日本人口大量从地方来转移到东京，在东京出生和长大的年轻人，以大学毕业为契机，离开父母独自生活的数量也逐步增多。可以预见，以上两种日本单身人口共同增加，即使日本总人口在减少，东京区域内的住宅也能相当好的维持租赁需求。
以前没有被列举为居住地的新宿、品川、池袋等山手线沿线地区，以及由于再开发而更加便利的武藏小杉、川崎、二子玉川等街区逐渐开始聚集人气。更有甚者，在东京都中央区，失去竞争力的办公大楼被住宅公寓所取代，转眼间希望入居的租客便蜂拥而至。
2.外国人比率首超2%，最爱还是东京
据《日本经济新闻》，数据显示，仅东京一地，去年人口就增加了7.3万，达1319万人。目前，东京都市圈已连续22年出现人口正增长了，人口规模约超4000万。全日本近乎1/3的人口集中在首都圈。
这个数字里面有日本人做出的选择，也少不了外籍人士贡献的“力量”。
2019年最新统计，日本所有都道府县的外籍人口均呈增长趋势，外籍人口总数达到了266万人以上，占日本总人口的2.09%，首次突破2%。从各都道府县来看，东京的外籍人口最多约55万人之多，爱知县位居第二约为25万人，大阪府位居第三约为23万人。
3.“重金赶人”无效，首都圈效应仍将持续
为了缓解东京都市圈，尤其是东京的人口压力，安倍政府已在今年推行补贴政策，即对于愿意迁出东京的人发放最高300万日元（约合18.5元人民币）的“好处费”。
但毫无疑问首都圈效应是日本境内其他地区难以企及的，这项政策实际上收效甚微。推特上不少日本网友吐槽：政府“乱花钱”，更没考虑过地方的社会基础和人际关系网都不完备。
最后，投资总要考察收益，行情如何，数字说话。近期，「2019年6月日本三大都市圈主要城市的分售公寓平均月租推移情况」正式发布。
从数据来看，首都圈内的公寓租金持续上涨，收益仍是十分可观。
“如果路上可以缩短1小时，则可以比之前更悠闲地享受1小时的清晨时光，下班后也能多玩1小时。” 这么想的日本上班族并不在少数。
在空室风险远远低于其他地区的现状下，东京圈依然是许多稳健型投资者的选择之一。
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