将投资用公寓尽可能高价售出的4个要点



1.出售公寓时的流程

首先来确认一下出售公寓时的流程。

1-1.进行两次价格评估

出售时，首先委托不动产公司进行评估，算出出售价格。一般而言将进行简易评估与访问评估的2次。

简易评估将成为桌上的评估。基于物件的信息，不动产公司将进行试算并算出价格。卖主在看了价格之后，如果觉得可以接受并继续商量，才会让不动产公司的负责人来实际参观物件，并进行再度评估。将这样观看物件后进行的评估方法称为访问评估。

在访问评估的时候，不仅仅是物件的管理状态，包括从车站的距离、周边有什么样的设施这些在内都将进行评估。卖主若对于访问评估时被提示的评估价格感到满意的情况下，会在该价格下进行招募。募集广告将由不动产公司进行制作，通过网络等手段来募集买家。

为了决定物件的出售价格需要像这样进行2次评估。简易评估的时候主要会以房租收入为基础算出价格。此外，访问评估时将以管理状态和立地为中心进行观察。

1-2 出售的方式有2种

出售的方式有向不动产公司依赖中间的方式、及向不动产公司直接购买的2种方式。那么，来看一下中介与直接购买的差异。

像这样，在中介和直购的方式之间，到出售为止的时间及出售时的价格区间会有所差异。

中介渠道中，不动产公司会放出募集广告，会跟来咨询的买主进行价格交涉来进行出售。契约手续及内装导览基本会由不动产公司的人来进行安排。但是，价格设置虚高、不动产公司对募集持消极态度、到出售为止的期间过长等可能性也是存在的。此外，契约成立时需要将规定的中介手续费向不动产公司进行支付。

另一方面，直购的情况下可以不出募集直接向不动产公司购买物件。与中介相比可以省去咨询的时间，而到售出之前的期间也会变短。但收购价一般而言会比中介出售时低20%~30%左右（不会发生中介手续费）。

1-3 中介的情况存在三种契约方式

委托中介出售的情况下，和依赖中介的不动产公司进行契约的方法中，存在专属专任媒介契约、专任媒介契约及一般媒介契约这三种方式。各自存在特征，在下表中对各契约方法的特征进行记载。

由于在一般媒介契约中可以委托多个不动产公司进行中介，仅此可募集的范围就会扩大，而使能够找到买主的可能性变高。另一方面，专任媒介·专属专任媒介契约虽然仅能契约一家，但由于存在向卖主报告状况的义务，适合只致力于值得信赖的不动产公司并进行出售活动。

由于这些差异，到出售为止的期间、出售价格很有可能产生差异，因此依赖中介的时候需要慎重检讨契约方法。

2.投资用的公寓的价格可以通过收益还元法来算出

在评估公寓价格的计算方式中，存在原价法、收益还原法及比较法三种。计算投资用的公寓价格时主要使用收益还元法。

收益还元法是基于房租收入来算出物件价格的方式，分为直接还元法与DCF法2种。这次将对于计算比较简单的直接还元法进行解说。

直接还元法是基于现在的房租收入、设置还元利息（提示给买主的利息）来除回价格的方式，计算公式如下

物件价格=（年度租金收入-经费）+还元利息

比如整年的房租收入是120万日元、经费30万日元、还元利息6%的情况下的计算如下。

（120万日元 - 30万日元）÷6% = 1500万日元

基于这个计算方式的情况下，需要记住房租收入越多、经费越少的情况下物件价格会变得越高。

3.中古公寓的特征

想要尽可能高价的出售中古公寓时，首先需要在了解中古公寓具有什么样的特征的基础上再进行对策的制定。

3-1 建筑年龄大逐渐老化

新建公寓和中古公寓的巨大差异是，中古公寓经历了更久的建筑年数，而老化地也更快。物件的劣化会在放置小问题的同时不经意间变成大问题，而损伤也会变得更严重，随着管理状态的不同公寓整体的劣化程度也会发生变化。

运用公寓时在注意这些点的基础上，和管理公司尽早对于房间及设备的修缮进行交流和对接是非常重要的。此外关于公用部分的劣化，向公寓的管理组合进行报告并定期进行修理也是非常重要的。

3-2 和新建时相比入住率变差

新建时即使房租略高也更容易有入住者。但是，一般而言随着建筑年龄的老化，以外观和设备的老旧为原因，入住率会变得更差。

为了维持高入住率，做好物件管理并设置合理的房租是非常重要的。由于入住率越高、收益性也会上升，价格也将更难掉落，因此尽力维持入住率是被追求的。

3-3 出现瑕疵的可能性会变高

瑕疵指的是视线难以确认的损伤和劣化。比如木材部分的腐坏及漏水等。建筑年龄越老发生瑕疵的可能性也会变得越高。

一般而言瑕疵相比通常能够目认的损伤更容易劣化，修理时也有可能需要更高的费用。即使是在购买后发现瑕疵的情况下，根据购买后的期间及契约内容等，也可能在卖主身上发生责任，需要引起足够的注视。

4．高价出售中古公寓的4个要点

那么，基于先前确认的出售流程及中古公寓的特征，来看看为了高价出售而需要注意的几个要点吧。

4-1 不轻易降低房租

关于投资用公寓的出售价格的算出，之前也提到房租越高物件价格也会越高。此外房租收入越多，在价格设置相同的情况下买主方的利率也会变得更好。无论如何房租高在运用上都会成为优势。

为了尽量不降低房租，在留意管理状况的同时将物件保持清洁，同时通过将设备和内装替换成新的东西，维持能够期待租房需求的状态是非常重要的。

4-2 慎重选择不动产公司

公寓的最终成交额，也会受到不动产公司广告的出法及和买主的价格交涉的影响。因此，不仅仅是管理，出售时对于不动产公司的选择也需要注意。

根据不动产公司，会有擅长租借和擅长出售的差异。存在以投资家为对象的不动产公司，也存在以交易居住用的物件为主的。像这样的不动产公司的倾向性是首先需要把握的。

其他的，也可以基于负责人对接的方式及公司的评价、关于公寓出售的战略是否靠谱等要素来进行综合性的判断。

4-3 最好做好事先检验

前文也提到了若在出售后发现瑕疵，根据情况也可能成为卖主的责任。因此，尽量想在出售前进行检验来担保品质。检验指的是住宅诊断，会有专门的诊断师会对从大到小的各种细节进行诊断并对结果进行报告。

做了检验的话可以在当时就发现瑕疵，并尽早做出相关的对策。此外，通过检验可以使物件的品质得到保证，融资也变得更容易附带。检验可以花数万日元来进行，因此可以作为风险对策的经费来使用。

4-4 交涉价格时不轻易降价

即使慎重地进行了物件管理和房租设定，若在和买主的交涉中轻易地降了价，那么好不容易的努力将化为泡影。在和买主的交涉中，不轻易降价是非常重要的。因此需要好好调查市场价，并尽量不降到市场价以下的价格。

此外，一般而言和买主进行的交涉是不动产公司的负责人作为窗口来进行的，通过委托以出售为专门的不动产公司，也可以说是在交涉时不轻易降价的一个要素。

总结

对于如何将中古公寓高价出售的要点进行了介绍。中古公寓随着建筑年龄的老化，会逐渐劣化并使房租下降的可能性也变高，很可能使得出售时的价格也变低。

即使建筑年龄较老，为了尽可能不降价来出售，需要在平时的运用中注意管理、适当进行装修对于不降房租来说是非常重要的。

此外，出售的时候委托中介的不动产公司会承担重要的职责，因此在选择不动产公司的时候，需要观察该公司的拿手领域及应对措施，慎重对待包括契约方式等在内的选择。