神居点睛

无论是对于一些有日本购房经验的投资者，还是对刚萌生投资想法却迟迟在观望的人来说，如何选购一套能够为自己带来租约稳定、租金回报相对较高的房产，始终是一件比较困难的事。

甚至就连一些已经在日本买了两三套房的投资者都还未摸清门道，那么今天就来看看，站在租客和投资者的角度，哪些房产我们该买与不该买。

1.首次置业日本，「最易入门」的是二手公寓

衣、食、住、行这四大生活基本元素中，「居住」这一项没个第一也能排到第二。甚至对于绝大多数人而言，购买房屋是一个人在一生中「最高的一笔消费」。因此围绕着购买房屋产生的各种观点、看法层出不穷。

是买还是租？是买带土地的独栋住宅还是公寓？买新建的一手楼盘还是二手房屋？等等……这些问题一直以来都在业内争论不休，如果换做是你，你会选择买哪种类型的不动产？

根据Recruit住宅综合研究所（リクルート住宅総研）在过去几年里的问卷调查来看，就「最希望购买的物件种类」这一问题来看，得票最多的是「新建公寓」（38%），以下是「新建一户建」（22%）、「购买土地后自行建造建筑」（14%）、「二手公寓」（12%）、「二手一户建」（6%）、「改建现有房屋」（4%）、「在自有土地上重建房屋」（4%）。

从排名上来看，最受购房者青睐的是新建公寓，而与之房屋类型相对应的二手公寓却排在了第4，与新建公寓相比，二手公寓确实人气不高。

不过对于租客而言，相比一户建，日本人更加青睐公寓型住宅，这和日本的生活状态密不可分。甚至在租客眼里，对于公寓租赁的选择，是新建还是中古（二手、保存良好），其实影响远小于地段、交通、环境等等因素。

在我们过往的文章里，通常都会去分析新建、或者二手公寓的优势在哪里，它的投资潜力在哪里。基本上重点都在宏观的投资方面，今天倒要来看看那些不能入手的二手公寓识别方法。

但这并不表示「那就不去买二手公寓好了」，因为和许多二手商品一样，二手公寓选购的水也很深，如果自己没有一些评判好坏的概念，很容易花冤枉钱买到收益平平的住宅。

2.买二手公寓之前，管理方是否负责是第一要素

二手公寓相比新建的公寓、一户建来说，判断标准要多出不少。因为所有新建的建筑，在购买时会很轻易地就能得到相关信息，甚至还能亲自去看看样板房和宣传手册，十分精美的效果图、实景图，几乎不会存在买房者需要担心的东西。

需要担心不代表购买时一定会上当受骗，如果学会一些基本的判断标准，即便是二手房，也一样能觅得收益不错的住宅。

对于希望购买公寓的人来说，此前的调查也明确了新公寓是所有建筑类型中最受欢迎的，特别是对于单身、新婚家庭来说，1K、1LDK这个些小户型公寓的人气一直居高不下。

对于这些租房者而言，公寓的居住价值远大于投资价值。在地理位置上，「从郊外步行20分钟以上」的住宅几乎不会在年轻租客的考虑范围之内。

那些「在郊外要通过步行+巴士+自行车才能换乘电车」的地方可能就完全没有竞争力了。

尽管说起来非常残酷，但确实只有「步行十分钟之内就有3个或以上车站」地区的房源才有资格进入租客的法眼。

抓住这一点基础之后，如果有能力的投资者，一定要实地考察一下你所投资的公寓，毕竟所见即所得。

有些业者会标出「10分钟内就能达到××站」，但其实这个到××站的距离是直线距离，并非实际徒步的距离，所以自己走一遍，能有一个对距离的直观感受，站在租客的角度判断一下你看好的这栋住宅是否在考虑范围之内。

如果你心仪的房产满足了交通便捷这一「入门级」要求后，接下去的细节就是站在租客的角度思考「我愿不愿意住在这里」的理由，记着，这个时候「挑剔」一点总不是件坏事儿。

比如像是公共走廊是否存在「脏乱差」的现象？自行车放置处是不是一直有人打理？如果有车库的话，有没有出现乱停车的现象？垃圾场有人定期清扫吗？

就以自行车停放点来举例，停放点杂乱无章、到处都是爆胎、满是锈迹的废弃自行车、角落里布满蜘蛛网等等……看到这些的话，你就要有一点警惕心了，因为即使建筑物本身保护良好，一旦出现这种细节性的问题就意味着公寓的管理方（可以理解为我们的物业）并没有尽责。

还有居民用的公告牌，公告牌的定期更新意味着这里的公寓的管理工会是否健全。

如果公告牌上的信息都是过期的、旧的活动介绍之类的内容，那也就意味着这里的管理公会活跃度较低，一旦租客租进来后遇到麻烦，找公寓管理人都不见得能找得到。

相反，如果在短时间内更新了关于管理工会活动的各种通知、关于宠物饲养的介绍、公共区域的打扫等非常琐碎的事情等，反而能体现出公寓管理人的认真负责。

3.修缮工作也尤为重要

如果是中等规模以上的公寓，还会有公共厕所，像什么靠近下水道的墙体有没有发黄？异味严不严重？抽水系统能不能正常运作？

尽管公共厕所可能租客自己用不到，但是如果连这些细枝末节的地方都处理得非常好的话，那么说明管理方真的是有在好好的为居民服务。

另一方面，无论是投资者还是租客都会在意公寓的外观，尽管这本身并不是有说服力的检查点。因为日本很少会出现建筑外表破的实在不堪入目的情况（很少但不代表没有）。

在日本的建筑施工要求中，基本上每12~15年会进行一次大规模修缮工程，其外观会因前后而完全改变，甚至有些你从外观来看还会以为是新建的公寓。

实际上，是否有能力进行大规模修缮工程、以及有没有修缮的计划，是用来区分该购买还是不该购买二手公寓的一大要点。因为此前考察的细节最多只能反映「有没有人打理」、「打理的好不好」，修缮关系的却是居住安全。

在日本建筑的施工要求中，一栋建筑的筑后50年间，为了保持舒适度和安全性，至少需要进行3次大规模修缮工程。这就是为什么我们在购买日本房产时每月会专门收取一笔「修缮公积金」，就是用来干这个的。它通常会和「管理费用」分开单独记录。

不过在公寓刚建完之后的第一次销售中，为了方便售卖，所有业主加起来的这笔「修缮公积金」基本上无法支撑起一次的大规模的修缮，一旦到了需要启动大规模修缮的时候，这笔修缮公积金够不够？如果不够的话需不需要筹措临时资金？或者是不是要在今后提高每月的这笔公积金的收取？这些问题都需要问清楚。

因此在第一次大规模修缮工程前，必须确认是否有足够的资金。如果购买的时候已经有过大型修缮的经历了，得问一下这些问题管理方是怎么克服的，如果依旧以当下的公积金累计速度，是否能支撑起下一次大型修缮？如果不能，那么解决方案又有哪些？这些问题都能衍生出去来思考和询问。

一般如果到这里，销售人员或是公寓管理人员不能一一回答出来的话，那么是否要继续购入这套公寓，就需要好好斟酌了。相反，对于这些问题，销售人员或是公寓管理人员都能非常热情地回答并且结果非常合理的话，就知道管理工会的「存在感」非常高，如果管理公会非常活跃，那也就意味着管理公司对公寓和业主非常用心了。

如此一来，租客住着就有保障、居住体验良好。居住体验是否良好会影响租客是否决定签约以及将来是否续租。对于投资者而言也就代表着你能租出多少钱、是否能有稳定的租约收益。

所以无论是站在租客还是投资者的角度，「是否购买二手公寓的决定权在于『管理』」这句就是金玉良言无疑。

参考资料：

[1].2020日本土地价格公示网

[2].中古マンション「买ってはいけない」物件の见分け方

[3].神居秒算：投资日本房产，真的是「买新不买旧」吗？

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