神居专访 | 对海外市场情有独钟，65岁日企高管从0创业



Abstract

在1992年至2019年之间，日本不动产市场发生了天翻地覆的变化。尤其对于东京、大阪和名古屋这三大都市圈，平均地价做到的同比增长0.4%，这也是21世纪初日本三大都市圈的首次集体上涨。

2014年，日本某上市不动产公司高管成泽守夫正值退休的年纪，原本他可以选择颐养天年，但当目睹了日渐高涨的外国人想在日本置业却寻路无门。于是决定在退休后创建一家在业内最懂得用贷款帮助外国人购置日本房产的综合房地产公司之一。

如今，这块飞速发展的业界金字招牌——株式会社YAK已经成为了一家「时刻站在客户立场考虑问题」、「尽最大能力解决客户困难」的贷款型房地产企业。

在它背后又有哪些为梦想去奋斗创业的故事呢？

1.

株式会社YAK创始人成泽守夫曾在日本的头部银行以及下属的大型房地产公司工作将近40年，负责过房地产买卖、中介以及银行融资等相关业务。

不过当时由于海外投资者并不是很多，所以原公司并未投入精力拓宽海外市场的房地产业务。由于不动产这个行业这个特殊性，成泽守夫在和许多投资者交流沟通的过程中能很直观地了解到当代投资者心中最想要的东西。

随着各国对于投资的不断放开，当时的成泽守夫已经能预感到日本房产在海外市场的占比很重，并且这种需求愈发强烈。

2014年，也就是在成泽守夫65岁即将退休的时候，心中依旧对日本房地产投资有着强烈的信心。于是他刚一退休，紧随其后就直接召集了东京房地产行业的大量精英，建立起了株式会社YAK。

YAK成立初期，所有社员都在积极收集、分析各类房地产的数据，最终得出「在日本这个这个低利息的时代，日本房地产热度最高的部分在大都市圈内，而对于海外投资者而言，最至关重要的就是贷款和优良的物件情报」。

因为房地产对于企业和个人而言，都是希望能最大限度地活用银行提供的金融服务，这样既不会降低自己的资金流动性，也能获得一个非常好的投资回报。

2.

在房地产价格稳定的今天，当把客户介绍给金融机构时，能否利用日本的低利率贷款就显得尤为重要。

不同于别的不动产机构，YAK除了会为投资者寻找适合的优质物件外，还会根据每个人的不同情况，量身定制贷款计划。

尤其是去年，在日外国人的购房者越来越多，其中不乏有许多是没有永住身份的。往往正是这些投资日本房产的客户很难申请到低利率甚至零首付的贷款机会。

而YAK由于在创业初期就和许多头部银行存在着提携关系，因此通过YAK制定的相关贷款计划，很多外国人都能享受到日本当地市民的贷款待遇。

除了业务方面能洞悉客户的需求，YAK的另一个优势就在于公司本身。YAK的现役员工很多都是毕业于日本名门大学，且很多都在日本东证一部上市企业工作10年以上的精英人士。

在传统观点里，房地产销售这个行业的门槛很低，但其实在日本，所有的职业都没有高低之分，各行各业都会存在学历高、资历丰富的「专业人士」。

恰恰正是这些专业人士，才支撑起YAK的一片天，创造出月均房屋成交量在30~40套、营业额每年都在以300%的增速稳步向前的奇迹。同时，正社员也从创业初期的几个人扩张到现在的近百人。

3.

YAK的飞速增长除了得益于日本房地产市场环境以及成泽守夫对于市场的正确判断，更加离不开公司内部体制的规划。除了「精英人才」这一软实力以外，公司内部房地产的学习气氛、交流氛围也在内部驱动所有人积极向上。

如今的YAK，大部分的销售人员都已经成长到可以独立处理事务的程度，使得客户能安心将投资事业和遇到的问题交给YAK。

在YAK这6年来的经营过程中，客源从100%的日本客户，逐渐扩张至海外。如今，许多在日本的海外人群，甚至身在外国的海外人群都是YAK的客户，外国人购买日本房产的比例非常高。

当谈到疫情下的民宿投资时，YAK始终认为，当日本政府在2015年将国策从科技立国转向观光立国，也就意味着在未来很长一段时间内，观光业将会是日本经济发展最关键的一环。

只要这个国策不变，那么日本的民宿业、酒店业、旅馆业都将会是投资的突破口。

日本当下虽然时而会爆出民宿业的负面新闻，但这恰恰是一个行业内部重新洗牌、重整的结果，也是一个良币驱逐劣币的过程。

我们现在看到的观光业不景气确实是由于疫情的原因，如果今年没有新冠肺炎的发生，那么很有可能2020年是日本民宿业「井喷」的一年，但同样也是日本政府大力管制民宿的一年。

只有这样，才会让整个行业风气变得向上，越会经营的民宿，未来的回报就会越高。

4.

YAK还表示，对于许多投资者关注的「哪个区投资回报高」、「哪个街道更受租客的欢迎」，其实这些问题都是次要的，最重要的永远是「参照物」。

就以东京都为例，并非都心六区的房源就一定具有投资潜力。港区也好、千代田区也罢，真的是依靠周边环境、配套设施来判断购买的不动产回报率高低么？

事实并非如此

而靠的是同一地块，其历史价格与现在价格的对比、以及同一时期，心仪地段的租金价格和周边地段的租金价格的对比。

就像大家都看好的千代田区皇宫周边房源，比如说整个区域内的均价在2亿日元，而你却只用了1.8亿甚至更低的价格入手，这比别人就多了2000万的收益；相反，均价在2亿日元，你却花了2.2亿，哪怕地段再好，这笔初期投资就是亏本的。

租金收益也是同一个道理，比如说足立区在东京23区中，名声是最差的一个区，如果以均价2000万日元来作为参照物，用1500万购入一套房产，即使在足立区也是一笔成功的投资。

所以在开始选择物件时就已经决定了投资日本房子是否成功，而选择一个好的房地产公司就是最为关键的一步。

因此，所有遇到YAK的投资者，除了能在贷款上少走弯路，对于投资物件的选择，YAK的销售人员也会量身定制、精挑细选。

日本人的商业环境没有国内那么复杂，认真对待手中的每一项业务是日本人多年工作以来的习惯。

对于未来的日本投资价值，YAK依旧对东京非常有信心，GDP每年都排名靠前，房价其实也并没有我们想象中的那么贵，市场前景非常好。

待疫情的阴霾散去，YAK的所有社员都希望对日本房地产感兴趣的投资者能亲自踏上这片热土，感受一下这个东京这座城市的魅力。