神居点睛

根据NHK最近的新闻，关于2025年大阪万博会的消息又有新的进展！

18日，大阪政府公布了包括赌场在内的梦洲IR（综合型度假设施）的建设基本方针。大阪府知事吉村洋文表示，将在明年年初（即下个月）进一步确定场所建设的基本方针，并且将从明年夏天起开始选定运营商。

按照计划，明年夏秋期间，即从明年10月1日到后年4月28日接受各大运营商的整备计划以及申请时间。对此，以吸引大阪为目标的吉村知事表示：「现在正值新冠肺炎蔓延期间，但从长远的效益来看，IR对促进大阪的经济成长尤为重要。」

1.明年春夏间将选定大阪梦洲IR运营商

早在4年前的2016年12月15日，日本国会众议院就通过了大阪梦洲IR（以赌场为主的综合度假区）推进法案，并宣布废除以往的赌场禁令，正式令赌场合法化。

日本自解除赌场禁令后，政府将赌场选址定在了日本第二大都市——大阪。并且选址在此也是由于大阪承办了2025年万国博览会，大阪湾的人工岛「梦洲」就是内定选址地。

根据此前的市政规划，大阪梦洲岛将是除了大阪市以外又一个高楼林立的地区。在2025年前将会建成3座300米以上的建筑物以外，还会有3条全新的轨交道路联结大阪地铁梦洲站。

如此方便的交通出行方式也将为疫情后的大阪带来巨大观光人流，无论是首次合法化后的赌场娱乐综合体、还是全新的旅游度假村，都是「吸金又吸睛」的运营项目。

另一方面，原本在今年年底明年年初就要确定基本方针和接受各大运营商的整备计划以及申请，由于今年的疫情才被推到明年夏天，比最初预定的晚了将近9个月。

对于此，大阪市的松井市长表示「希望在2025年万国博览会正式举办时能全面开放日本全国的入境政策。不过政府还是考虑到潜在的新冠病毒日益加重的影响，如果到开业时期依旧受到新冠病毒的笼罩，可能也会采取灵活开业的模式。」

2.日本旅游业为房产市场带来多少影响？

能够影响到日本房地产波动的因素主要有两个：一个是「城市价值」，另一个是「旅游行业」。

在过去的近10年中，像东京、横滨、川崎、千叶等城市价值增长迅速。超级发达的交通设施、现代化的商业楼宇一应俱全，完全满足了在这里生活的所有日本人（这也是为什么东京都市圈中能聚集日本整体约30%的人口）。

近年来日本大都市房价出现惊人回升的主要原因是自2011年起，日本就从2008年全球金融危机以及此前25年的通缩中恢复过来，通过观光立国享受着游客数量的增长，进而导致房地产市场的一片向好。

每年旅游人口都在呈指数稳定增长，从2011年的620万游客增加到2018年的3100万。

这一急剧增长给酒店、宾馆、民宿以及短租公寓等日本房屋租赁行业带来了巨大压力以及动力，当然同时也推动完善了日本在房屋租赁中的法律规范，这些都是利好现象。

我们不能否认在疫情期间，日本的旅游业受到了严峻的考验。访日的中国游客数量骤减，仅3月取消赴日旅游的中国团体游客就超过了近40万人。

但是像新冠病毒这种国际性突发事件，一来不可避免，二来这仅仅只是暂时的现象，我们不可能一直被新冠笼罩，终有一天我们的生活会回归正轨。当疫情过后，因旅游业闻名的日本必然也会因为大量的流动人口而使自己的经济迅速恢复，

所有这一切都意味着，现在就该采取行动了，因为现在是2008年以来最适合入场日本不动产的时机。

3.大阪不动产投资还能走多远？

在日本的不动产投资中，除了因要举办奥运会而受到「重点关注」的东京以外，大阪的不动产市场在近几年受到的关注度也依旧火热。

根据ダイヤモンド不动产研究所（钻石不动产研究所）公开的数据以及日本土地价格网的资料显示，大阪市的房价以及地价在近几年中，总体都呈现上升的趋势，购房需求依旧火爆。

2019年大阪府公示地价

2020年大阪府公示地价

投资日本房产，在此前也多次提及了，千万千万、一定一定不要抱有「靠房价和地价的猛涨猛跌赚收益」的心态。

做所有的长期投资，尤其是日本房地产这一块，细水长流永远是王道，一定要将租金收益放在首位！

既然选择了日本的不动产，很大程度上我们会从其周边的商业丰富程度、交通便捷程度、人口的流动以及教育设施的覆盖程度等方面入手，从侧面了解一个物件潜在的商业价值。

如果一件投资性房产，其购入时的资产价格在投资者的预期范围内，并且综合收益能够令其满意，那么这套房产十有八九能够最终成交。我们以大阪市南部地区的铁路线沿站台的二手公寓为例。

从综合收益率排行榜来看，排在第1名的是あびこ站，第2名是田边站，第3名是今川站。

（综合收益包括两部分，一部分是房价涨幅、地价涨幅的收益，另一方面便是租金收益的涨幅。因为租金这一块，除了租住的人会非常在乎以外，投资者也非常在意。）

在全部的29个车站中，有17个车站的综合收益都超过了5%，可以说大阪市南部区域的人气非常稳定。

如果细看这张表可以发现，有些像北加贺屋站这种在5年内的房价跌幅达到5%的情况下，其综合收益依旧能坚挺在5%，这足以说明日本房屋的稳定租源在很大程度上会影响你的投资收益。

那么相比于炙手可热的东京房产，大阪房产的优势在哪里？

涨幅大、地价低、租售比高

不是说不看地价、房价的涨跌吗？怎么现在大阪的房产优势又在地价上了？

投资收益可以忽略房价和地价，但是当你购入一套为你「赚钱」的房产时，面对收益相同的情况下，你是愿意花更少的钱还是花更多的钱呢？

想必人人都会选择前者，而且同样是公寓，不同地区，我们的投资思路也不同。

还是拿东京和大阪来举例，东京是人口密度最高的城市，很多世界500强公司总部都在东京，在如此寸土寸金的地方，必然会导致居住用的房产地价不断上涨，与此同时租金也会水涨船高。同样是公寓，面对人口流动如此之大的城市，用作短租会比长租的收益更高。

相反，大阪的人口在近几年来非常稳定，不太会出现频繁的流入流出。再加上地价低、房价低，那么给到租客的租金就会相对友好，租客更加愿意长期居住，因而更适合长期出租，租售比高。

最后还是忍不住多说一句：细水长流最重要。

现在的日本人非但没有因为新冠的影响而产生退租的现象，反而因为习惯了新生活模式而对住所产生一定的依赖感。因此挑准好位置的日本房产后，拥有稳定租金才是投资者们当下应该考虑的事。

参考资料：

[1].Osaka: sede dell’Expo 2025

[2].NHK：大阪ＩＲ事业者来夏から秋に选定

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