高层公寓越造越慢，买卖越来越快，奥运会还没结束，日本的「房荒」倒是提前来了…
01.疫情后，日本公寓市场流通有何变化？
以高层公寓为例（即我们常说的塔楼），截止到去年年底，日本全国高层公寓的在售库存量为1,389栋・364,560户，而去年（2020年）一整年竣工的新建高层公寓仅为40栋・12,148户，其中主要聚集在东京、神奈川、大阪、爱知以及福冈。
在37个都道府县中，库存量最多的是东京都——目前仍有448栋的库存新建公寓，占全国市场保有量的32.3%，如果算上神奈川、埼玉和千叶的话，整个首都圈内的库存公寓数量为745栋，占全国数量的53.6%。
继东京都之后，库存数量最多的是大阪府，拥有247栋、兵库县拥有94栋，而像是滋贺县、京都府、和歌山县的库存公寓数始终保持在较低水准，近10年来新开发的塔楼公寓几乎没有。
极端情况下，像是茨城县，它们为以东京市中心的通勤者居住的县南区的住宅为中心，开发了10栋以上的员工公寓，但最近10年竣工的只有1栋。
02.新建公寓建造放缓，销量如何？
根据不动产経済研究所的调查报告来看，去年虽然处在疫情严重的阶段，但是总体公寓销量却并未受到影响，甚至新建公寓的单价、销量还有所上涨，市场活跃度依旧处在高位。相比之下，二手公寓的销量比新建公寓更加「疯」。
2020年上半年（1月至6月）首都圈增加的新建公寓数量为7,497套，相比上一年下降了44.2％，不过同期新公寓的均价以及每平米单价均呈现上升的趋势。其中，平均价格为6,668万日元（约合人民币395万），同比增长8.7％。每平方米平均价也上涨至103.1万日元（约合人民币6.1万元），同比增长13.7％。
这点可以理解，毕竟紧急事态宣言出台后，很多开发商的项目迟迟无法动工，同时对已有的新建公寓护盘很紧，价格也随之水涨船高。基于此，很多购房者都将目光转向了建筑年数在10年~20年之间的二手公寓。
随着日本疫苗接种率的不断提升以及奥运会的召开，今年上半年开发商放出的新建公寓数量就稍微多了一点，缓解了市场上新公寓「一房难求」的现象，但是总量仍控制在3万户左右。
可预见的是，日本房产市场下半年的销售仍将以二手公寓为主、新建公寓为辅的趋势。考虑到二手公寓也面临着库存数量日趋减少的问题，届时二手公寓价格也有可能会有小幅度的上涨。
◎发售量为13327户，比去年同期增加77.3%，是3年来的首次增加；
◎月初签约率为72.5%，也是自2015年以来时隔6年增幅达到70%以上；
◎平均价格6414万日元（约合人民币380万）、每平米单价为96.2万日元（约合人民币5.7万），是时隔9年以来的首次下跌；
◎下半年的新房供给量为19000户，预计2021年全年约为32000户。
03.现在是投资二手公寓的好时机吗？
在首都圈主要城市的二手公寓价格中，东京23区2021年6月的平均成交价相较5月增加了0.4%，为6329万日元（约合人民币375万），虽然涨幅较小，但也已经连续12个月上涨了。
此外，横滨市（+3.5%、3424万日元，约合人民币203万）和千叶市（+1.3%、2069万日元，约合人民币122万）上月单价继续增加，而琦玉市以-0.6%（2999万日元，约合人民币178万）时隔8个月再次回落，但与2020年同期相比，还是有涨幅的。
需求方面，在上述主要城市中，东京23区、横滨市、琦玉市的需求量较去年同期进步很大。
在近畿圈主要城市的价格中，大阪市二手公寓均价比上个月上升了2%，为3446万日元（约合人民币204万），连续8个月上升。神户市持续小幅下跌，均价下跌0.6%（251万日元，约合人民币14.9万），与大阪市的价格差在逐步扩大。名古屋市比上个月增幅0.7%，为2461万日元（约合人民币146万），略高于4月创下最高值的价格水平。与去年同期相比，东京23区的涨幅领先，为11.7%。
总的来说，今年上半年日本房产市场的销量开始逐渐回归至疫情前的水准，随着势头向上，新建公寓以及二手公寓的库存增加量已经赶不上销售量，因此价格持续上涨，已经出现了供不应求的现象，「房荒」可能不在未来，而就在当下。
参考资料：
[1].三大都市圏・主要都市别/中古マンション 70 m²価格月别推移6月 首都圏 前月比+1.7%の4,114万円と続伸 东京23区では上升钝化
[2].东京カンテイ、全国における超高层マンションの供给动向&ストック数について调查 全国でのタワーマンションのストック数は 1,389 栋・364,560 戸
[3].首都圈 新筑分譲マンション市场动向 2021年6月
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