生活在上海的日本房东，睡后收入18万一年

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这两天「外国资本再次大量购入北海道资产」的新闻又在日本被顶上热搜。

同时还有一篇很有意思的报道，说是买爆日本商业房产的中国人在疫情过后明显增多，甚至还觉得「在东京买大楼比在上海买间房还便宜」。

这则新闻有没有让还没买日本房产的人心慌？说实话不得而知，但是在日本 房产投资 圈内可是一石激起千层浪。

于是日本房产投资圈内的「内卷危机」就开始了：凭什么我比别人买房买得早、管理的也很好，但是每月收的租金就是比别人少个几千甚至几万？

在我们的客户群里老夏最得意，倒不是因为他买日本房买得早，而是因为他就是那个「每月收租比别人多」的房东。

01.「你要知道投资究竟图的啥」

老夏上海人，说是说老夏，但其实也就40刚出头，之前在投行工作过，投资经验倒挺丰富，债券期货股票都做过，不过海外房产，他到今年也才涉猎了6年多一点。

老夏自己心里很清楚，年轻的时候做投资，赚钱肯定开心，偶尔亏点钱就当交学费，但是随着结了婚有了家庭，他自己的投资观念也发生改变。

「无论如何，一定要稳，年龄越大越输不起」，这也是为什么他六年前会关注日本房产。

「我虽然那个时候不懂房产投资，但是外汇我接触过，日币这个东西真的是稳，把不用的钱换成日币，先不管能不能赚更多的钱，我至少能保证它先能帮我规避掉一部分的通胀风险。」

日元的稳定汇率和较低的通胀水平大家有目共睹，日本的经济规模、结构和韧性以及隔绝外部冲击的能力很大，日本政府又拥有世界第二大规模的美元储备，现在想要一下子做空日元，难度真的很大了。

再加上日本自己的外债规模小，国内又不断降低利率，所以日元因降息而使得币值下跌的可能性非常小，那它的避险属性自然就高了。

02.「你要知道买日本房究竟图的啥」

老夏自己在上海名下其实已经有2套房了，一套自己和老婆孩子住一套父母住，所以算起来这2套房对老夏来说地位很尴尬，因为都不算「纯投资性」的房产。

「国内房价涨么涨好咧，我又不会卖，我就算现在手上有十几二十套也不会卖，肯定出租出去赚租金，所以自己一定要知道买房究竟为的是什么。」

大概率这2套房老夏都不会出手，他也很后悔当初买现在自住的这套房时为什么不多买一套，现在上海房价拼了命地往上涨，之前没赶上中国这趟车，他就想着能不能赶上日本的。

老夏买完房的第二年，日本全国各地的房价就开始上涨

「我一开始很担心日本房子的，他们房价当初都跌成那副鬼样子，我又不可能当接盘侠的喽，后来我身边很多朋友都说日本那边租房子的人比买房子的人多、租售比也高，就想想买套便宜点的，再租出去，看看一两年下来能不能赚钱。」

前几年日本房产，尤其是 公寓 这块，总说日本人不买房只租房，他也就相信了，后来在东京都千代田区花了不到200万人民币买了间一室的二手公寓，交给了管理公司打理。

「我对日本房子的态度就是，你房价涨，那最好，但要是涨不起来，我至少每月还能拿租金，现金流有保障了。之前那套公寓我每个月交完杂七杂八的费用，到手也要毛一万出头，相当于多拿半个月不到的工资」。

03.「你要知道不同房产的优势和风险」

在这6年间，老夏经手的房子有4套，除去一开始在东京千代田区买的公寓后来出售赚了一点收益以外，还买过东京港区和大阪阿倍野区的公寓以及横滨的 一户建。目前他也就持有这三套日本房产。

「房子这种东西确实是买得多了、看得多了就知道窍门了。你看我买第一套的时候什么都不懂，现在虽然比不上销售，但像是公寓、一户建、民宿这种，哪里好哪里不好我还是能知道的。不管是投资什么，一定要事先心里有数：它有什么优势？会有什么风险？」

日本不同类型的房产，风险和收益都有所不同，因此如何做抉择让自己的投资风险变得更低就显得尤为重要。

·投资单身公寓或者家庭公寓，优势就在于价格低、房源多、好买好卖。但伴随着存在空室的风险，如果地段选得不好会出现长期招不到租的情况，很可能每月都在支出税费和管理费。

·投资整栋的公寓，优势在于房间多，只要有一间出租出去，每月就能有固定收益，而且一旦满租，每月的租金收益将会非常可观。但风险在于买一整套，前期需要消耗大量的资金，而且万一只租出去一间，那租售比就会变得很低很低。

·投资民宿，优势在于可以租给游客，也可以自住，比较自由。但是它风险也要比长租公寓大，比方说并不是所有地区都允许民宿运营，还有像是疫情这种国际事件，一旦阻断了旅游，民宿想要赚钱就很难了。

·投资一户建，优势在于房和土地都是自己的，如果觉得原来的房子不行，完全可以推倒重建。但风险同样产生，重建这件事费时费力费钱，维护成本会比较高，而且它的需求其实要比公寓少，存在空室的风险。

还有像是投资店铺、停车场这种并非主流的日本房产投资也是一样，投资之前肯定要做足功课。

「不管是国内买房还是国外买房，地段！地段！地段一定是最优先考虑的，地段选对了真的能极大程度缩小投资风险！」

老夏之所以现在每月的租金收入比一般投资者要高，一方面肯定是他买房买的早，另一方面老夏在买房前也很关注地段，这点其实我们以前也强调过，不考虑地段的房产投资，不亚于赌博。

对于老夏而言，接下去还会对自己手上的日本房产进行下一步的投资改善，有可能会趁着疫情期间再收一套公寓，也或许用手上已有的房源进行置换。这对他来说不急，可以慢慢来。

现在的老夏，投资收益其实已经成为全家经济来源的主要组成部分。尽管如此，在他眼里投资日本房产还是应该细水长流，不应操之过急。

就像一开始的新闻一样，上海的一套房，可能就能买东京的一栋楼，日本房产作为全球投资保险箱，避险以及拥有稳定现金流的属性越来越被投资者们所看重。

当下买一套日本房产不单单是避通胀、一些眼光长远的投资者在买房的同时还会选择在日本经营产业，拿到永住资格之后带来的就不仅是一个人的福利，更是全家人在社会福利、教育福利以及养老福利的终身受益者。

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参考资料：

[1].不动产投资の代表的な6种类。始める前にメリット・リスクを理解しよう

[2].商业ビルを爆买いする中国人「东京のビルは上海のマンション1室より安い」

[3].老夏自述

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