7月：购房人数连涨3个月，日本房产还有「肉」吗？

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7月，首都圈 公寓 每平方米租金上涨0.7%，为3297日元/m²（约合人民币193.7元/㎡），这也是东京都房租连续第3个月的上涨。近畿圈、中部圈仍在震荡变化中，基本也都维持在1983日元/㎡（约合人民币116.6元/㎡）和1846日元/㎡（约合人民币108.5元/㎡）。

日本房产的卖方市场目前正面临着二手房增量慢存量少、新房开发速度缓慢的现状，买房市场又遇上日本人和全球投资者共挤一根赛道，上演现实版「狼多肉少」。

在当下这个日本租金、房价随时准备起飞的时代，那些犹豫着没有上车的投资者们接下来还有「肉」吃吗？

三大都市圈连续6年同期每平方米租金价格

01.7月租金上涨，租赁市场依旧火热

从2021年7月的首都圈公寓的每平米租金来看，受到原本租金水平就高的东京都影响，在其带动下整个首都圈的公寓的每平米租金保持3个月的稳定上升，与上月相比涨幅为+0.7%。

从首都圈的各都县来看，东京都涨幅为0.4%（3742日元/㎡），尽管神奈川县的次新房数量一直在减少，但房租持续走高，上月维持在2414日元/㎡（约合人民币141.8元/㎡），涨幅为0.4%。琦玉县和千叶县相较6月略有减少。

三大都市圈近一年每平方米租金价格

这也是我们之前一直在说，投资日本房产最重要的永远是地段，地段选对了必然会使房东的房价在未来持有阶段产生收益，也会使租金在一开始就优于一些地区相对不好的房源。

地段不会选？投资怕踩雷？

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近畿圈由于大阪的再开发计划不断推进，其未来的发展前景也不断扩大，这也使得每平米租金与上月相比上涨了0.4%（1983日元/㎡，约合人民币128.2元/㎡）。

近畿圈中涨幅最高的是大阪府，每平米租金上涨1.3%（2181日元/㎡，约合人民币116.5元/㎡），5~6月有小幅度下滑，目前7月的平均租金尚未恢复到5月之前。

而兵库县由于次新房数量逐渐减少，目前平均房龄为29年，是统计中平均房龄最大的一个。

其实房屋的新与旧很大程度上决定了投资回报的高低。新房和次新房固然好，易出租且租金高，但是购入成本高。

而二手房的价值在购入时就已经扣除了折旧部分，降低了投资成本，一些地段好的二手公寓租金也不会比同地区的新房低很多，这样算下来的投资回报率甚至可能会远远高于新房。

02.「0首付」购房的日本人增加

尽管现在日本依旧是以「年轻人租房、中年人买房」为主流，但是这个陈旧的概念如今正在慢慢被舍弃。

根据日本经济新闻的相关报道，三井住友信托银行从今年3月开始进行「有关居住和资产形成的意识和实际情况调查（2021年）」，以全国约1万名20~64岁人士为对象，在有购房经历的3546人中，申请住房贷款的人占80%。

其中，「零首付」（27％）、「1成首付」（22％）的人加起来占到了统计人数的一半。

尤其是在被视为买房主力的30多岁的人群中，「2成首付以下」的人群占到了2/3。在20多岁的购房者中，「2成首付以下」占到了60%。

此前，在日本申请住房贷款和国内一样，普遍是以房价的2~3成作为首付基准。而现在，这种固定思维正在被颠覆，首付越来越少，甚至「零首付」的情况今后将越来越多。

有的金融机构目前推出的住房贷款浮动利率低于年0.5％，而根据目前的减税政策，享受贷款余额的部分最多还能抵扣1％的抵扣，这就促使日本人通过申请住房贷款买房。

以投资作为购房目的的人越来越多

根据RENOSY公布的7月日本 房产投资 报告来看，上月成交客户中，复购人数比例占到27%，连续3个月上涨。

在所有的房屋成交中，依旧是以东京都的房源为主要购买对象，这也符合我们此前的预期，交通和商业更加完善的大城市核心区域，将会是接下去日本房产价值猛增的「主力军」。

03.为什么东京的房子是「永远的神」？

对日本房产市场影响最大的时间是2020年4月至5月，当时第一次宣布国家进入紧急状态，当时东京都市区的二手公寓市场方面，成交数量直接下降了近一半。

但在紧急事态宣言被解除后，东京的二手公寓需求就如潮水般汹涌，根据此前的数据显示，今年7月首都圈二手公寓成交均价为60.71万日元/㎡（约合人民币3.59万元/㎡），比去年同期增长8.4%，这也是自去年以来，首都圈二手公寓成交单价首次超过60万日元。

另一方面，自新冠疫情以来二手公寓库存数在持续减少，这并不是危言耸听！

现在的日本房产市场新房建造数量持续萎缩、开盘即售空，二手房市场又出现需求远大于供应的现象，这两者是导致目前房产市场价格持续走高的主要因素。

此前我们也透露过，在日本，19层以下的普通公寓在过去的一年内，在库待售的房源数量骤降77%，而每平米单价反而一路高歌猛进，一举突破110万日元（约合人民币6.47万/㎡），是上一年度的114.3%，同时也是2019年6月单价的120%。

东京的房子果然是「永远的神」了

即便现在疫情仍未完全消散，日本人对房子的需求仍不减，如果乘现在抢占核心区域的公寓，还是能有机会获得一个高于市场平均的租金回报。

投资市场永远是这样，入场越早，获益越多，现在仍是一个好时机！

参考资料：

[1].追加购入者が3ヶ月连続で増加。RENOSY 不动产投资マンスリーレポート2021年7月

[2].月例速报Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈサマリーレポート2021 年7月度

[3]. 2021年7月　东京23区は＋0.1％の3,829円/㎡と下落倾向が一服　筑浅物件を中心に上値が重い推移

[4].日本经济网——近3成日本人“0首付”购房，常识被颠覆

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