日本租房｜在日本租房，续租时哪怕不涨房租也会多收费？

 

在日本，不管是留学还是工作，一旦遇到租房合同到期，肯定会遇上续约和解约。解约的话可能将面临重新找房源、重新规划通勤路线等问题。不过绝大多数人还是会选择续租，那么有些人在第一次续租时会发现：「不是说日本房租不能随意涨价吗，为什么我续租后还要多交钱？」

 

今天就来看看，当我们在日本租房续约的时候，会有哪些流程、又会产生哪些额外的费用呢？

 

 

因为日本和国内的租房合同一样，基本都会存在一个合同期限，在合同到期前，租客就必须要做出选择，是继续在这里住下去还是搬走。

 

无论是留学还是工作，在日本签订的都是「普通租房合同（普通借家契约）」，这类合同就会存在着比如：租期2年，租期届满后租客可选择继续居住，那么此时就应该和房东重新签署一份租房合同，也就是所谓的「赁贷借契约の更新」。

 

这里要稍微提醒一下，日本的租房合同分两种，一种叫「普通租房合同（普通借家契约）」，另一种叫「定期租房合同（定期借家契约）」。一般后者不会出现续租的情况，主要是因为定期合同通常签约时间短、而且常用于临时居住。例如来日本出差半年，这半年住酒店太贵，签2年期的租房合同不划算，这时候就会选择定期租房合同。当然也会有例外，因此如果租客一开始签署的是定期租房合同，那么就要和中介或者房东了解清楚续租等后续的情况该如何处理了。

 

 

由于通常在第1次签日本的房屋租赁合同时，承诺的租期是2年，那么续签也是2年2年续签（当然也有的地区是3年3年一签，很少）。

 

在续签的时候，就会产生第一笔「额外」的费用，就是合同更新费（更新料）。更新费存在地域上的差异，比如在关东地区，超过一半的地区是需要支付更新费的，还有除了京都以外的关西和九州一般是没有更新费的。而且即使在同一地区内，每个房子的更新费的有无和金额也会不同。

 

根据国土交通省2007年发布的调查结果，列了一些都道府县的更新费（平均）：

 

东京都：1个月租金

千叶县：1个月租金

埼玉县：0.5个月租金

神奈川县：0.8个月租金

 

因为这部分费用国内是不存在的，所以在签订合同前需要和租房顾问确认「合同中是否存在续签合同缴纳更新费」等问题。考虑到签署了合约，只要没有明显不利于租客的条款，很难以「不知道要交更新费」为由提出异议。

 

重点中的重点！！！更新费的支付不是法律规定的，而是一种交易习惯，但是这种交易习惯一旦写进合同中去了，那就必须要支付了。

 

 

更新租赁合同本身并不复杂，但是因为有时间限制，所以会存在额外费用等问题，因此建议在即将更新合同前，多留一些时间以应对手续问题。

 

具体的更新合同流程如下：

 

01.在合同到期前1~2个月，管理公司或房东会通过邮递方式发来「合同更新通知（更新のお知らせ）」；

02.合同到期日前，在寄来的更新合同以及其他指定文件上签字盖章后寄回；

03.在合同到期日前向指定账户汇入更新费、手续费等费用。

 

如果到了合同到期日的1~2个月前还没有收到更新通知的话，可以向管理公司或者房东咨询一下。

 

如果在合同更新通知或附件中没有关于合同内容变更的记述，那么合同内容将原封不动地继承当初的内容。即如果没有更新事项，那么租期、租金、支付方式、支付时间等信息不变。

 

也有部分管理公司或房东会在更新合同时，提出变更租金的请求，这点是租客在续租时需要密切留意的点。

 

在初次签订合同时，合同中会记载这么一条：「房东（或管理公司）及租客在满足一定条件的情况下，可以协商后更改租金（贷主及び借主は一定の条件を満たす场合は协议の上、赁料を改定できる）」，这里所说的「一定条件」是指「房屋与周边条件相似但是租金相差过大」或者「房屋价格、税金的增减」等其他情况，才会给租客和房东一个协商的契机。

 

换句话说，当没有上述情况发生，房东或管理公司单方面是不能无理由涨租的。而且最终确定涨租也是要双方协商的，如果租客不同意单方面涨价，那么不在更新合同上签字就行了。

 

 

当然也会有租客在更新合同的期间选择不续约，但是如果决定不续约，那么就要注意以下这些事项了：

 

1.及时通知解约以免产生更新费

如果要解约，必须在合同规定的日期之前通知解约。和续约时间一致，一般在合同到期前的1个月（30天）内。

 

如果合同到期了还不搬走，就会产生之前所说的支付更新费的义务。即便因为各种原因，合同到期后不续约且继续租住，那么在支付1个月的租金后也是可以立即解约，费用负担没有变化。往往想要解约但是来不及，那么这一个月的租金，就是额外费用。

 

2.不续租≠一定要搬走

因为房屋租赁合同不是不续约就代表自动解约的。所以不续租也就不代表一定要搬走，但是反过来说，要搬走就一定要有解约通知。

 

因为现在上班族很忙，肯定会有人存在不小心「忘记签订续租合同」的情况。无论是到期忘续约，还是过期忘了续约，只要租客没有明确表示解约，那么房东或者管理公司就不能以「租客没有办理续约的手续」为由逼迫租客搬离。结合之前的租金变化，这两项也是我们常说的，在日本租房，一般房东无权涨租，也无权逼租客搬离住处。

 

在费用方明，除了上述所讲的更新费外，还会出现以下的费用，在续租前最好能先预留这部分支出：

 

1.手续费

如果租客和房东之间存在着管理公司，那么管理公司帮租客处理一系列事务是可能产生更新手续费。金额上既有固定的1万日元，也有租金的0.25倍~0.5倍之间，最高最高也就是1个月租金的手续费，根据房子的不同而不同，这点也是需要租客事前询问清楚的。

 

2.保险费（住宅火灾保险、住宅综合保险）

由于保险费本身就是住户每年都需要缴纳的，因此即便是更新了租赁合同，那么在新合同履行期间内产生的保险费用也是要支付的。通常保险费的履约期限和租房合同的期限一致，费用高低的话根据险种的不同、保险公司的不同而存在着略微的差距。

 

3.更新保证费（有保证公司担保的情况下）

之前的文章中我们提到，现在很多租客都不提供连带保证人，而是和房租保证公司签订担保契约，那么此时就会产生保证费用的情况。委托保证合同的履约期限和租房合同也是一致的，费用上，一般第1年是0.5~1个月的租金，第2年会降到1万日元左右。

 

如果没有什么意外，以上费用是我们在续租时会产生的额外费用。总体来说整个续租的流程还是比较简单的，只是往往很多人会忘记续租这件事。

 

尽管现在日本的租房、买房签约环节已经能全部实现线上签约，但像是租房租约这种，短期内可能还是会以邮寄更新合同的方式，不过相信很快也会电子化。

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