去年6月，日本京都府京都市长门川大作对外表示「京都目前财政赤字1.6万亿日元，如果不振兴财政，按照目前的情况不加以改善，可能债务将继续积累，10年内就会破产」。

 

此消息一出，不少购买过京都房产的投资者坐不住了：「照这个情况继续下去，手中的资产会不会大幅度缩水？」

 

时隔一年，观光业即将复苏的京都，房价反而上涨，大量投资客接连涌入日本房地产市场。

 

 

01.京都未来10年面临挑战，危机与机遇常伴

日本其实也曾有过城市破产的先例，北海道夕张市在2007年3月遭遇严重的财务危机导致破产，破产后很多市民福利都被取消，政府至今仍在还债。京都现在就面临这样的危机，甚至未来10年还将迎来更大的挑战，当然，这其中最大的导火索还是疫情。

 

京都政府的财政收入来源比较单一，绝大部分都靠当地的旅游业，当疫情来临、游客骤减后，京都的短板很快就显露出来。

 

 

少了观光业带来的收入来源还不是压垮京都的最后一根稻草，由于京都文物古迹繁多，为保护修缮这些文物需要投入巨大的人力财力物力。再加上当地的神社、寺庙等场所不用交税，而观光业的停滞并不意味着文物古迹可以停止修复，这种入不敷出才让京都财政出现问题。

 

自京都破产危机以来，政府提出了未来为期5年的先期财政改革计划。基本就是按照「开源节流」的思路来增加财政收入，比如削减当地公务人员、上调公交铁路票价、降低当地的养老福利、生育补贴缩水，甚至有可能今后的古迹建筑修缮都会向当地民众「募集」。

 

 

如今，随着日本政府进一步打开国门，京都的观光业热度即将回升，这也是未来京都在解决破产危机时存在的机遇。

 

因为疫情前，京都每年都会出现在「世界最具魅力旅游景点」排名中，且每年都要接待约5000万名游客，观光业在京都的国内生产总值当中占比14%，是日本平均水平的3倍左右，可以说是名副其实的国际知名城市。

 

随着日本开放团体旅游签的外国游客入境，政府想要彻底开放国门的想法越来越明显，因此京都的旅游业也终于能在2年的停摆后迎来一次喘息，可能凭借个人旅游签证出入日本畅通无阻的日子越来越近，对京都而言就是最大的机遇。

 

 

02.京都府房价排名Top20出炉，京都市上京区38万/㎡登顶第一

根据日本国土交通省发布的令和4年公示地价数据显示，在京都府的平均住宅价格最高区域排名中，京都市上京区以每平米38.2万（约合人民币1.89万元）登顶第一。

 

 

上京区作为京都市的行政区之一，地理位置优越，位于京都市的正中心，人口8万3832人，占地面积7.03平方公里。

 

上京区在历史上曾是整个平安京房价最高的区域，2022年上京区住宅价格最高的街区均价一路飙升至66万日元/㎡。与此同时，上京区的地价在整个京都市中也是为数不多没有被疫情影响，近10年来地价持续上升的地区。

 

 

根据日本房地产调查公司公布的数据显示，5月近畿圈新建公寓平均价格为4,853万日元（约合人民币240万），同比增长26.8%。其中京都市成交均价达到5,880万日元（约合人民币292万），涨幅达到了惊人的95%。

 

 

而近畿圈（包括大阪府、京都府、兵库县等）的二手公寓价格比上月也上涨13万日元（约合人民币6400元），涨幅0.5％，平均成交价2785万日元（约合人民币138万元），保持4个月增长。

 

在所有的日本房产投资者中，不只是中国人，来自其他国家如美国、东南亚地区的投资者也在疫情前后涌入日本的房产市场。

 

如果还是以京都为例，JR京都站附近的京都丽嘉皇家酒店（リーガロイヤルホテル京都）和京都八条·都酒店（都ホテル京都八条）都是由美国财团出资、左京区的ザ・プリンス京都宝ケ池酒店则是有新加坡出资。

 

如今海外财团开始注资越来越多的京都大型酒店，个人投资者则更加偏向当地的民宿以及单身公寓的投资。

 

京都当地的不动产业者表示：京都近几年来来自外国的巨额资金涌入当地的京町家（京都特有的「前店后屋」类型的房产）物件。使得原本已逐渐没落的京町家起死回生，海外投资者的选择让京都京町家文化得以持续已是不争的事实。

 

03.海外投资者不断涌入，汇率恰逢历史最低

疫情持续的这两年，日本房产市场涌入大批中国投资者，年龄集中在30~40岁的中产，投资目标主要是长期的房产经营投资。从购房成本来说，由于日本房产比中国国内价格实惠得太多太多，这才吸引大量海外资金涌入。

 

神居秒算的社长赵洁在接受京都新闻的采访时表示，「在国内，拥有价值一亿日元及以上房产的人并不少见，因为这类人群在日本或许会被认为是富裕阶层，在中国其实不过是中产阶级。」

 

 

从国际经合组织（OCED）公布的2020年全球住宅价格数据来看，来自欧美的主要30国中，房价基本上涨了1.5~3倍左右，而日本反而下滑了约30%。日本房屋的租金走势比其他国家也增加得相对平缓，比起欧美租金增长了近1.5倍、韩国的1.8倍（该数据已超过日本在2015年的租金水平），但是日本和自己在1991年相比只上升了约3%。

 

尽管看起来似乎想要通过投资日本房产来实现财富的快速增长很困难，但其实这种想法本身就有问题，因为日本的房产投资从始至终的目的就是两个：

 

1.持有日元资产

2.保证稳定现金流入

 

日元资产作为全球投资者们的保险箱，避险和现金流早已成为国内中产阶级投资所追求的终极目标。

 

趁着当下日元汇率尚处低位，选择一套优质地段的房产恰逢好时候，因为此时投资，成本将会是近几年来的最低时刻。

 

也不要抱有汇率降到3之后再动手的想法，且不说有没有机会等到这个时候，早买房就能提前享受每月落袋为安的现金流。对于长期持有日本房产的投资者而言，现在拥有日元资产越多，将来汇率回升得到的回报越丰厚。从买房投资的角度来看，既能省钱又会赚钱，一举两得！

 

参考资料：

[1].｢茶室付き市役所に159亿円｣京都市の财政破绽危机が日本に及ぼすシャレにならない影响

[2].京都市「财政破绽」の危机…高い职员给与・手厚い敬老パス・バブル期に地下鉄建设

[3].京都府で「住宅地の価格が高い市区」ランキングTOP20！　1位は「京都市上京区」【2022年データ】

[4].海外势に买われる高额物件　京都の姿から见える日本という国の“安さ”

 

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