日本房地产现在正备受瞩目

 

2021年，日本国内房地产投资额约为4.5万亿日元，根据美国大型房地产服务公司世邦魏理仕（以下简称CBRE）在2022年4月发表的名为「2022年海外投资者需求依旧强劲」的报道中显示，海外投资者占到日本房地产投资市场的30%，这一比例高于2015年至2019年的24%，创下了新纪录。

 

与其他国家相比，日本房地产投资市场的交易量没有明显变化，即便是在新冠疫情蔓延期间，海外投资者对日本房地产投资依旧很感兴趣。
此外，根据CBRE发布的「2022年日本投资者意识调查」，在2021年海外投资者评选的亚太地区最具吸引力城市排名中，东京连续第3年排名第1，地方都市排名第8，大阪排名第10。

 

 

由于近期的日本汇率持续低迷，日本媒体对于海外投资者是否会因汇率变动而改变投资意向特别关注。在对诸如写字楼、仓储、物流设施、住宅等的投资中，海外投资者以东京中心区域的公寓、民宿、旅馆等为主要投资对象。

 

那么为什么海外投资者会选择投资日本的房地产呢？今天就来介绍一下其中的理由。

 

01.海外投资者眼中日本房地产的魅力

 

海外投资者投资日本房地产的原因包括价格、收益率、购房门槛低以及低地缘政治风险，排在首位的是房地产价格。

 

● 与世界主要城市相比，日本房价便宜

 

根据日本不动产学会在2022年5月发布的第18期「国际房价、租金指数（截至2022年4月）」的调查结果显示，东京的公寓/豪宅价格相对便宜。

 

从各城市的房价指数来看，如果东京港区元麻布地区的指数为100，那么相比之下中国香港的房价指数最高，为218.2，几乎是日本的2倍。其次是英国伦敦（181.3）以及中国台北（147.8），从这张图表可以看出，日本东京的房价确实要比世界其他主要城市便宜不少。

 

 

● 租金高使得投资收益也领先大部分城市

 

另一方面，在进行租金指数比较时，东京的租金水准仅次于伦敦、纽约、香港和新加坡。

 

 

从以上2张价格指数表来看，东京的房产相比其他城市的优势在于能以较低的价格购买，同时又能获得相对较高的租金，可以说是一种「低成本、高收益」的投资方式。

 

中华圈最大的日本房地产投资平台「神居秒算」社长赵洁也表示，日本房产受到海外投资者欢迎的一个主要原因就是其收益率很高，售价在1000万日元（约合人民币50.2万），同时回报率在4%~6%的房子有很多，这也使得2019年至2021年间来咨询的个人买家数量增加。

 

● 海外投资者购房门槛低

 

各国购买房地产的条件和规定各不相同，许多国家对外国人投资房地产都有不同的规定。

比如在中国，土地所有权属于国家，公民购买房产时除了要支付房屋成本外，还会缴纳土地使用权出让金。
再如新加坡直接禁止外国人购买或拥有土地。澳大利亚对非居民外国人购买二手房有种种限制，如果满足限制条件，即使是非居民外国人也可以购买新土地或盖房，但因为要额外支付7％的费用，因此和当地人相比，外国人购买房产的门槛很高。
基本上根据每个国家的不同，对外国人购买房地产或者是限制身份，或者是多交税，但日本没有这样的规定。外国人购买日本不动产时，并没有特殊规定以及额外的税金。

 

● 地缘政治风险低

 

根据经济与和平研究所（経済平和研究所）每年针对全球196个国家中的163个国家发布的全球和平指数报告显示（Global Peace Index レポート），日本在世界最安全国家排名中位列第10。

 

这份报告涵盖了163个国家，根据每个国家的23个不同指标进行量化，例如国际和国内冲突、军事化以及社会安全和保障，以确定这个国家是安全还是危险的，也就是所谓的「地缘政治风险」是高还是低。

 

根据以上结果，日本与其他国家相比，地缘政治风险较小，被评价为「海外投资者可以放心投资的国家」（海外投资家から安心して投资できる国）。

 

● 日元汇率走弱

 

2022年7月13日，《日本经济新闻》刊登了一篇题为「日元贬值，房地产投资蓬勃发展，全球收益率上升」的文章，介绍了外国人正在源源不断投资日本房地产。

 

中华圈最大的日本房地产投资平台「神居秒算」社长赵洁也表示，「受到日元贬值影响，网站的访问量有所增加。现在投资日本房产的价格比以前更低、更具吸引力。」他在接受媒体采访时还评论说，「因为很多投资者认为日元贬值是暂时的，因此当未来日元回升时，很多投资者会出售他们购买的房产，以获取资本收益。」

 

02.不同类型房产的投资特征和需求

 

● 仓储、物流设施

 

CBRE在2020年发布的《2020年第4季度不动产投资分析》数据显示，海外资金在仓储、物流设施上的投资同比增长66%，达到了34亿美元（约合4000亿日元）。这也是自2005年以来的最大规模，表明海外投资者对仓储物流设施的投资明显增加。

 

从柱状图可以看出，仓储物流设施是2021财年海外投资者的主要投资对象。这是由于居家消费的增加以及受到新冠疫情的影响导致电商市场的扩张，引发货物仓储及物流的投资热潮。

 

 

下图显示了与10年前的2012年相比，电商（EC）市场规模以及EC率（物贩系EC化率：即实物商品在网上零售占比）自2010年以来稳步增长，2019年产品销售EC率为6.76%，电商市场规模增长至19.3万亿日元。

 

 

在此大环境下，海外投资者也开始关注仓储物流设施的投资，据统计仓储物流设施所需空间约为实体店的3倍，并将其作为投资物业进行购买。

 

● 写字楼（办公室）

 

从2019年至2020年，尽管写字楼的成交额下滑，但以后疫情时代的长期投资观点来看，海外投资者对于写字楼的关注度依旧很高，因此像那些市场规模大、流动性高的租赁写字楼非常受欢迎。

 

这主要是因为投资者看重写字楼拥有庞大的租户基础，即便只进行一次交易，其投资规模也非常之大。

 

而日本成为热门房产投资目的地的另一个原因是，与其他亚洲主要城市相比，办公室租金价格较低。

 

根据大和房不动产评估公司在2022年6月发布的《2022年第1季度亚洲写字楼价格指数》中，东京A级写字楼的平均楼层租金单价*为10,834美元，比上海便宜。

 

2022年第1季度A级写字楼楼层租金单价

▼ 东京：$10,834（QoQ* - $1,590）

▼ 北京：$15,235（QoQ + $80）
▼ 上海：$13,203（QoQ + $69）
▼ 香港：$23,741（QoQ - $341）
▼ 新加坡：$17,545（QoQ + $651）

 

*楼层单价是写字楼每平方米的总金额，价格包括公共区域；第1季度指2022年1月~3月；QoQ指季度营收（衰减）。

 

● 住宅

 

支撑起日本房产投资市场的两大支柱，一是仓储物流，二是租房。尤其是以东京都为首的租房市场，其高入住率带来稳定的现金流，同时东京也是海外投资者公认的最具吸引力的投资地之一。

 

在首都圈及关西圈，以学生、单身赴任者（由于工作的关系，常常需要长期去外地或国外工作，但家人不一同前往的上班族）、上班族以及外国人为主的租客对于公寓（区分マンション）的需求非常高，并且根据JLL的报告显示，自2018年以来东京都的平均租金也在水涨船高。

 

投资住宅除了能获得稳定现金流（租金）外，许多投资者认为预期在未来出售时房价会有所上涨。

 

中华圈最大的日本房地产投资平台「神居秒算」社长赵洁也表示，从2022年2月到2022年7月间，该网站的访问者人数增加了30%，其中一部分原因是受到近期日元贬值的影响。

 

神居秒算拥有众多来自中国大陆、中国香港和中国台湾的投资者，其中95%为个人投资者。主要客户是30多岁和40多岁的中等富裕人群，其中不少还是初次投资日本房地产，他们大多在东京购买公寓，价格普遍在1500万日元左右。

 

上文提到过由于中国的土地由政府控制，公民不能自由买卖，因此在上海和其他一线城市可供购买的房产数量有限且价格居高不下。因此，越来越多的人对日本房地产感兴趣，并对购买土地作为资产管理的人越来越多。

 

03.海外投资者的未来投资意愿和倾向

 

CBRE在2021年12月公布的「2022年日本投资者意识调查」显示，74%的海外投资者认为他们将在2022年加大对房地产投资的占比，相比日本投资者数量占到54%，增加日本房产投资比例的海外投资者占比要高出近20%。

 

 

这份调查还显示，海外投资者主要看好仓储物流以及租房这两类房产，并且43%的海外投资者认为其未来价格必然会上涨，持有该想法的投资者高于日本投资者（27%）。

 

在公寓出租方面，19%的日本投资者认为未来价格将上涨，而38%的海外投资者认为未来价格会上涨，大约是日本投资者数量的2倍。

 

相信未来的日本房产不仅在房价水平上有高度稳定性，而且一些大城市的租金持续上涨将会推动更多海外投资者关注并进入日本房产市场。

 

 

文章翻译自GA technologies官方：「日本の不动产はお买い得？海外投资家が日本不动产を购入する理由！」

 

参考资料：

[1].2022 Japan Investor Intentions Survey CBRE
[2].Demand from foreign investors likely to remain robust in 2022

[3].JAPAN 投资家意识调查 2022
[4].国际不动产価格赁料指数（2022年4月现在の调查结果） 一般财団法人不动产経済研究所
[5].JAPAN Investor Intention Survey 2021
[6].Real Capital Analytics, CBRE 2020年Q4
[7].Global Peace Index 2022
[8].神居秒算调查アンケート
[9].「都市部国有地使用権の譲渡に関する暂定条例」より日生基础研究所が作成不动产投资、円安で活况　利回り世界的に高く　日本経済新闻
[10].不动产市场ショートレポート（8回シリーズ）
[11].大和不动产鉴定　アジア・オフィスプライス・インデックス（2022 年第 1 四半期）
[12].令和2年度产业経済研究委托事业（电子商取引に関する市场调查）

神居秒算隶属于日本上市不动产集团GA Technologies (株式会社GA technologies；东京证券交易所上市编号：3491），为国内专攻日本房产的专业品牌。公司服务包含为海外投资者提供赴日投资、置业、留学、租房、移居等一站式服务。用户遍及中国大陆、中国台湾、中国香港、东南亚甚至欧美等国家和地区。借由身为日本上市不动产企业集团的优势，具备第一手的日本房产资源。神居秒算致力为顾客提供优质服务，打造华人世界日本房产投资第一品牌。

 

上市不动产集团GA technologies成立于2013年，秉持着「科技×创新 为人们带来感动」的企业理念，深耕日本不动产市场多年，并于2018年在东京证交所上市。截止至2022年4月为止，总营业额达853亿日元，员工人数达845名。目前旗下拥有13家集团公司（2022/5/1~）。其商业理念是「让房产交易变得更加简单」，为广大投资者提供从找房到售后管理的一站式服务。

 

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