日本买房｜12月：公寓价格连涨32个月，日本房产的春天要来了？

 

日本国土交通部省在2022年12月31日公布了2022年10月的「住宅」以及同年第三季度的「商业地产」的房地产价格指数。以10年的平均值按100来计算。2022年10月的综合住宅指数为133.8，月增幅达到了0.8%。

 

一般来说，根据一定时间内的房价指数可以很直观地观察全国的市场走势，也能了解各地的房价相对自己的稳定市场情况整体处于什么样的状况。

 

 

如果按照房产类型划分，日本全国的住宅用地指数为112.9，上涨1.8%，一户建为114.1，下降2.3%，公寓为186.4，上涨0.8%。东京的整体住宅地产指数为157.8，同比上涨5.7%，住宅用地则为137.5，同比上涨8.7%，一户建为128.4，同比上涨3.2%，公寓184.3，同比上涨1.6%。

 

房产指数的微涨也体现在12月的日本二手房销售情况中，大户型（65~70㎡）的家庭公寓以及小户型的单身公寓（20㎡左右）成交价持续上涨。

 

整个首都圈70㎡的二手房价在2022年12月环比上涨0.2%，均价为4,819万日元（约合人民币252万元）。而二手单身公寓成交平米单价为69.94万日元/㎡（约合人民币3.7万元/㎡），相较11月略有上涨，且成交均价自2020年5月开始已保持连续32个月超过前一年同期。

 

从各都县的情况来看，东京都平均房价较上月同比增长0.1%，成交均价为6,408万日元（约合人民币334万）。

除了神奈川县成交价有所下降外（下降0.5%、均价190万元），千叶县（上涨1.8%、均价145万元）、埼玉县（上涨0.4%、均价158万元）依旧保持上涨。

 

 

关西地区主要地区成交均价也有涨幅，与2022年11月相比小幅上涨0.7%，均价为2,909万日元（约合人民币152万元）。

其中大阪府均价环比上涨0.5%，为3,140万日元（约合人民币164万元），与去年同期相比有6.2%的增长。兵库县二手公寓成交均价上涨1.4%，为2,543万日元（约合人民币133万）。

 

 

东京都心六区中，成交均价整体比上月略有下滑，下降了0.3%，为521万元人民币，不过依旧是同比前一年同期连续15个月增长。

 

大阪市中心地区成交均价相较上月下降0.6%，均价为5,271万日元（约合人民币275万）。

 

 

相较之下，首都圈二手单身公寓的成交量在经过一年的连续增长后略有下滑，其中：

○房源成交件数

12月首都圈的二手公寓成交量为2835件，环比上升1.4%；

○房源增加件数

12月库存房源增加14,570件，环比上升0.7%；

○挂牌房源件数

截止至12月共有41,665件，总库存环比增加1.2%。

 

 

○成交房源平米单价

12月首都圈内的二手单身公寓成交价格每平米为69.94万日元（约合人民币3.7万），相较上月上涨0.4%，同时也是从2020年5月开始连续32个月超过前一年同期；

 

○新增房源平米单价

12月新增二手房平米单价为72.95万日元（约合人民币3.8万元），与前月比增长0.1%；

 

○挂牌房源平米单价

12月二手公寓挂牌价格为73.43万日元/㎡（约合人民币3.8万），同样也是是自2018年2月以来连续第59个月超过前一年同期。

 

 

在租金涨跌方面，根据日本不动产经济研究所（不动产経済研究所）发布的日本房产数据显示，12月的日本租房市场中，整个首都圈的二手房每平米租金环比上涨1%，租金均价为3,337日元/㎡（约合人民币174元/㎡）。

 

其中东京都的租金较上月略有上涨，租金均价为3,779日元/㎡（约合人民币197元/㎡）。

 

一都三县中除千叶县外均上涨，其中神奈川县12月平均租金为2,486日元/㎡（约合人民币130元/㎡）、埼玉县12月平均租金为1,917日元/㎡（约合人民币100元/㎡）、千叶县12月平均租金为1,809日元/㎡（约合人民币94元/㎡）。

 

 

在首都圈主要城市的公寓平均租金中，东京23区的租金略有上涨，均价环比上升1.3%，为3,875日元/㎡（约合人民币202元/㎡）。

 

另外，千叶市（环比-2.6%，1,811日元/㎡）、横滨市（环比+1.6%，2,593日元/㎡）12月的平均租金环比均有震荡。

 

 

根据RENOSY统计的2022年12月日本房地产成交记录来看，45~49岁的购房者比例占到了21%。相较于前2022年中旬的25岁~29岁经常霸占着购房的主力人群，此次的购房年龄上升释放了一个信号：在经过日元汇率猛跌后，中产家庭的投资房购置需求明显增强。

 

 

在这些成交的购房者中，男性占到了87%，其中已婚人士占到了61%。

 

按年收入划分，人群比较分散，以年收入在500万日元左右（约合人民币26万）左右的公司白领（86%）为主要投资对象，其次则是600万~、900万~左右年收入的白领更愿意买房投资。

 

 

在这些投资者中，首次购买日本房产的人数占到了74%，单次购买一栋房产的人数占到了63%。

 

 

日元汇率目前已有上涨趋势，全球的经济秩序逐渐恢复，面对即将彻底开放的全球通航，不少资金也都在有序注入不动产中，对于长期持有日本房产的投资者而言，现在拥有日元资产越多，将来汇率回升得到的回报越丰厚。从买房投资的角度来看，既能省钱又会赚钱，一举两得！

 

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房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

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上市不动产集团GA technologies成立于2013年，秉持着「科技×创新 为人们带来感动」的企业理念，深耕日本不动产市场多年，并于2018年在东京证交所上市。截止至2022年4月为止，总营业额达853亿日元，员工人数达845名。目前旗下拥有13家集团公司（2022/5/1~）。其商业理念是「让房产交易变得更加简单」，为广大投资者提供从找房到售后管理的一站式服务。

 

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