如果想在日本贷款买房，那么一定要注意不同类型的房产对应不同类型的贷款。在日本，房地产贷款主要可分为两种：投资房专用以及自住房专用。
如果是想购买投资用的不动产（出租目的），则申请的是不动产投资专用贷款。这两种贷款因为目的不同，贷款利息、审查标准也会根据每间银行有不一样的规定。本篇先针对两种贷款的特性以及优缺点进行解说。
房贷种类：
不动产投资专用贷款
（不动产投资ローン）
这类型的贷款适用于以投资、经营房地产事业为目的的申请人。欲购买自住房的投资人则无法申请此类贷款。
自住房专用贷款
（住宅ローン）
自住房专用贷款，这类贷款又称为住宅贷款，目的为购买自住用的房地产专用。如有出租目的则不适用此贷款。
两者的差异：
这两种贷款除了目的性不同，申请贷款时的审查项目，以及融资放款条件也各有不同。
贷款利息的差异
通常不动产投资用的贷款，利息会比住宅用的贷款来得高。
◆ 不动产投资用贷款：大约1.6％〜
◆ 自住用贷款：大约0.3％〜
（数据统计于2023年11月、由RENOSY进行调查）
审查内容的不同
虽然细节会根据每间银行的规定，出现些微的差异，但大致的审查内容如下：
不动产投资专用贷款，主要根据欲使用贷款的房地产本身的资产价值、收益性、事业经营的可行性、申请人个人的还款能力进行审查。另一方面，自住房专用贷款则主要看中个人的还款能力。
还款的资金来源上的差别
投资用贷款的还款主要来自租客的租金。自住房的房贷还款则来自申请人自身的收入来源。还款的资金来源也是区别这两种贷款的主要方式。
不动产投资专用贷款的优点
1. 投资人可透过自身少量资金＋贷款开始个人投资
房地产贷款是依循所谓的杠杆原理。投资人自身只需拿出一部分的资金，即可达成较大金额的投资，并获取较高收益。大部分的投资，都需要投资人自身投注手头的资金以赚取回报。
例如，购买一项回报率3%的金融产品。并且投资人可以选择
A. 100万日圆全款
B. 1,000万日圆全款
若选择A，一年可以有3万日圆的获利。B则可以达成一年30万日圆的获利。一开始投注的金额愈多，获利就愈高。但现实是，不是每个人都能一次拿出大笔资金。
「投资房地产时，选择使用贷款可帮助投资人迅速获得大笔资金」
投资房地产时，善用贷款可帮助投资人，仅拿出一部分资金加上贷款，就能达成数百万、数千万甚至上亿的投资。投资人不用因为手头上现金不够，而必须局限投资选项或是被迫放弃投资。善用投资杠杆原理，可以帮助您实现有效率的投资。
以上述的例子为例，例如投资人可选择自己拿出100万日圆现金再加上1000万日圆的贷款。以一年3%的收益率计算，每年可收获30万日圆的租金（未扣除必要费用的情况）。
如果选择单靠自身的资金，要存到1000万或是一次性拿出1000万都不是一件容易的事。聪明使用贷款，可以帮助您有效率的实现大金额的投资。
2. 投资用房地产主要依靠租金来缴纳房贷
投资用房地产，房东可利用租客每个月的租金来替自己偿还每个月贷款。因此房地产投资（出租事业）也被认为是能善用杠杆原理，帮助房东不需动用个人资金就能偿还房贷，进而有多余资金来进行其他的投资或应用。
3. 强制加入团体信用保险在危急时刻能起到关键作用
在申请投资用房地产的贷款时，多数银行都会要求申请人同时加入「团体信用保险」（団体信用生命保険），作为融资申请的条件之一。
这份保险能够确保若贷款申请人因意外或重大伤病导致本人死亡、重度伤残而无法继续偿还贷款时，能充当贷款资金替申请人偿还剩余的贷款。借此，申请人的家人也能避免因为突如其来的房贷打乱生活。一方面能继续保有该房地产之余，若急需现金也可将房产出售。
投资用房地产专用贷款的缺点
1. 比起一次性用现金结清，贷款会产生利息
作为贷款就一定会有还款利息，例如：
◆ 房价2,200万日圆
◆ 房贷利息1.9％
◆ 固定利息
◆ 35年还款期限
其中利息约800万日圆。
乍看之下，要多付800万的利息，倒不如一次付现。但对大部分人而言，要存到能一次结清的金额并不是一件容易的事。就算能存到也必须花相当长的一段时间。善用投资贷款能帮助投资人在更早的时间点开始个人的投资规划，打造长期的个人资产。
2. 若选择非固定利息，则还款金额有可能增加
贷款利息分为固定利息和非固定利息两种，若选择非固定则利息有变动的可能。
利息上升是常有的事，房租不够补足需付款金额，导致投资人必须自掏腰包的情况。因此在决定选择利息种类时，建议先衡量个人能够承受的变动风险到什么程度（多少%），避免发生无法还款、并对个人财务规划甚至生活造成影响的情况。
3. 若房间持续空置则投资人需拿出个人资金来偿还贷款
房地产投资专用贷款一般是使用租金来还款。如果发生房屋空置，无租金收入的情况，则房东就必须用个人资金来偿还贷款。并不能因为没有租金收入就停止贷款。也因此虽然说投资房地产并不要求投资人一次性拿出大量现金，但不代表手头上没有储蓄或资金来源也能投资。
一但无租金收入，所有支出都必须由投资人自行承担，因此投资人本身依然需具备一定程度的存款以备不时之需。
4. 申请超过个人偿还能力的贷款金额
房地产投资虽然能让投资人依靠少许个人资金和贷款，就得以实现大金额的投资。但这里也存在盲区。例如：
◆ 房屋总价：2,000万日圆
◆ 首付及首付利息：无
◆ 借款金额：2,000万日圆
◆ 还款利息：2%
◆ 每月租金收入：7万日圆
以上述的范例，每个月的还款金额大约为66,000日圆。
若申请房贷，可贷金额上限为6,000万日圆。理想的状态下，借款人可利用贷款，购入3套符合上述条件的房产。但若是3间房间都同时呈现空置的状态，则投资人自己就必须一次承担3间房的贷款，非常容易造成还不出贷款的窘境。
房地产投资用贷款的种类
公寓住宅用贷款
这类型贷款是将利息和融资的细节全部制式规格化的融资商品。申请人只要符合条件，就能够申请到该贷款。对于市场上常见的出租用公寓，多数都搭配公寓住宅用贷款供投资人选择。这类型的贷款特色在于审查的时间比较短。
事业用贷款
这类型贷款是事业资金或创业资金的贷款统称。需根据融资申请人的资产背景、过往的事业经历等进行综合的融资审查。审查的时间也比公寓用贷款来得长。而关于融资的条件与难易度，也会根据申请人需融资的事业有关。
利息的种类
1.非固定利息
优点：比起固定利息，利息较低，可以有效降低需偿还的金额；
缺点：可能会受到债券市场的变化影响，导致利息变动，需偿还的金额可能会增加。
2.浮动型固定利息
优点：经过一定的时间后（通常3~5年）可以重新选择利息的种类。贷款人可根据当下的金融政策与市场情况选择是否变换；
缺点：在一定的时间，利息有调升的可能，亦有可能导致还款金额增加。
3.长期固定利息
优点：不受债券市场的变化影响，以固定的利息进行偿还。申请人可相对容易进行未来的资金与债务偿还规划。；
缺点：此类型的贷款方案可选择的金融机关较少。
各个贷款利息方案皆各有利弊。在选择之前务必根据个人经济状况、财务及投资规划选择适合个人的贷款方案。
……
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