日本买房｜公寓管理纠纷不断：住户对管理公司期待过高

 

■ 在日本的公寓管理委托合约中一般会出现「全部委托」这样的字眼，也因此时常招致定义上的纠纷。

 

■ 根据法令规定只有经过国土交通省认证登记的管理公司，实际上才能够接受「全盘的业务委托」。

 

 

■ 并且所谓的「全部委托」指得是下列四大项业务的全盘委托，并不包含其他业务：

①事务管理业务

②管理员业务

③清扫业务

④建筑物及公共设备等的管理业务

 

■ 事务管理业务包含管理费和修缮备用金的帐务、会计业务、出纳以及理事会和面向屋主们（住户管理委员会）的会议营运。

 

■ 这里指的理事会和面向屋主们的会议营运，管理公司其实只担任「支援」的角色。预算案等资料的制作主要由理事会或住户管理委员会里负责该项事物的人员负责处理。

 

■ 日本公寓管理里会出现的定期大规模修缮事宜，修缮计划书、修缮业务执行等实际上也是由管理公司委托外部专业公司进行。并非由管理公司全权负责。

 

 

■ 为了规范标准化业务，行业中有所谓「标准契约书」提供给住户管理委员会的成员。契约书的目的是为了防止管委会成员或管理公司个人牟取不法利益。

 

■ 但公寓管理业务本身细节繁多，许多住户很难去细分究竟哪些业务属于外部管理公司的业务范围？哪些业务又该由住户管委会自行处理？这也是在业务委托方面，住户代表们时常会与管理公司发生歧见甚至纠纷的原因。

 

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房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

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