日本不动产投资常见问题十五问

由于2020年东京奥运会，再加上欧洲局势动荡，许多地方的用户大量涌入日本购买不动产。导致日本的不动产价格最近几年逐年攀升。那么在投资日本房产 的时候会遇到那些问题呢？下面 神居秒算为大家介绍一些常见的问题。

日本政府对于外国人在日本购房没有任何限制，如果您有钱，也可购买多套。在日本买房适用日本法律，房主需要向日本政府纳税，税款要求也是跟日本人一样。

2、日本房屋是否都是永久产权？

日本房屋的产权分为两种。一种为所有权，即永久产权且拥有土地；另一种为借地权，即房产有年限限制，土地为租借，同时借地权又分为新法旧法，购买时需注意区分。我们推荐的所有房产均为永久产权的房子。

3、日本房屋面积如何计算？（投资日本房产需关心房屋装修么 ）

专有面积--从墙壁内测开始计算的面积，可以理解为屋内地板面积，房屋内部可供使用空间。一般房产证会登记房产的专有面积。 壁芯面积--从墙壁中心开始测量的面积，所以比专有面积稍大，不动产公司在做房源推荐时多数显示壁芯面积。 壁芯面积（左）专有面积（右）。

4、中国人在日本买房能贷款吗？

理论上可以贷款，但在日购房需看日本卖主是否同意贷款交易，比如：同时有两个人咨询买房，客户A愿意付全款，客户B选择贷款，那么卖主肯定选择全款客户，尽快拿到现金。 即使卖主同意贷款交易，投资人通常也没有资格申请日本银行的贷款，因为多数中国人没有在日本的信用记录，只能通过在日本的中国银行贷款，可贷额度约为50%,利率为2.6%左右。 如果取得了日本的签证，如经营管理签证，也可以在日本的银行贷款，并享受与日本人同等待遇，贷款利率0.6-0.8%且0首付。 在日贷款后一般在中国还不了贷款，必须通过日元账号来还款，而且是自动扣款。

5、购房前是否可去日本看房？ （日本房价）

日本是个注重隐私的国家，如果您欲购房屋在空置期间或者是没有租客的情况下，一般中介可协助带您看房，并可进室内观察，但若是非空置期间或者带租约的房屋您只可视察外部及周边环境。但是200万人民币以下的高回报物件出手很快，一旦确认后最好尽快下定金，若是要先看房很容易错失良机，特别是带租约的。 如果您是出于投资角度购房，那么只需关注房源的最核心因素即可。房屋的地段通常是最关键的因素（中心地段的房源每年有10%左右的地价涨幅空间），而且好地段的房源交通便利，如果租金回报也能达到您的心理要求，那就尽快出手吧，好房不等人。 朝向、户型、楼层、年代等不是最关键因素，因为您也不考虑去住，房子老了点，朝向不喜欢，对您并无实质影响，只要房子整体性价比能达到要求就Ok啦（也能节省时间和金钱成本）。反之，如果您是自己住，那么比较支持您看房，慎重考虑。 当然老房子特别是房龄在30年左右的，其本身价值已经全部折旧完毕。后续脱手变现会比较困难。这点10年的“新房”优势就比较强。根据日本不动产协会的统计，市中心地段的“新房”一般挂牌1-1.5个月可以脱手。二级或三级地段的老房子则需要挂牌18-24个月才能成交。

6、在日本买房的流程？

挑选房产→确定购买→提交购买意向书→签约及支付10%定金→在规定时间内支付尾款→过户→取得房产证→委托后期管理。

7、在日本买房的周期？

挑选房产及确定购买的周期根据需求不同因人而异。提交购买意向书到过户需要1-2个月（有可能根据付尾款周期缩短或延长）。过户后取得到房产证需要2-3周。

8、在日本买房需要哪些材料？ （日本投资经营管理签证最常见的十个问题 ）

提交购买意向书时，需要提交个人身份证复印件，如顺利得到卖方的同意，1周左右会进入签约阶段。这时，买方需要准备好个人印章和对应的公证书。需要注意的是，每份公证书对应购买一套房产，如需购买多套房产则需准备多份公证书。 办理公证时，需要本人带好身份证、户口本去任意一家公证处办理，如果不在户籍所在地，部分地区还要求出示暂住证或居住证。各地公证处对所需材料、办理时间、收费标准、是否可提供翻译等的规定都不一样，建议客户在去公证处之前先通过电话咨询清楚，以免耽误时间。 以北京的公证处为例，公证书上一般包括以下几项内容： A.身份证/户口本复印件。B.身份证/户口本公证文书。C.身份证/户口本复印件的翻译（英文或日文均可）。D.身份证/户口本公证文书的翻译（英文或日文均可）。 ps:办理公证一般需要3-5个工作日，费用为300-800元（具体以当地公证处规定为准）。

9、在日本买房时可否砍价？

日本房产市场制度完善、健全，价格也非常透明，不会出现虚报价格的混乱状况，可砍价的空间非常小。然而，对于中国买家来说，购买习惯是先大力砍价，但这在日本买房时不仅可能会造成买家信誉度降低，还有可能错失购买机会。因此，在日本买房时，在根据自身期望和实力进行选择的前提下，不要一昧砍价，可以合理谈价。

10、在日本买房时会产生哪些费用？（日本买房价格 ）

除了房款本身以外，还有日本政府收取的税费。税费是在日本买房时产生的一次性费用，包括：房产取得税、印纸费（印花税）、登录免许税（所有权过户）、司法书士费、中介费、消费税（司法书士费和中介费的）、火灾及地震保险（可选），这些费用约占总房款的6-8%.

11、日本房产每年有哪些费用？

在日本持有房产，每年交固定资产税、都市计划税。除此之外，公寓类房产有管理费和修缮费；一户建类房产是自己维护和修缮，则无此费用。因此，公寓类房产每年的维护费用是房屋售价的1.5-2%,一户建类房产每年的维护费用是房屋售价的0.6%左右。

12、日本房产的质量情况？

日本房产无论是新房还是二手房均为精装修交房、厨卫家电齐全，报价均以使用面积计算，阳台不计算在房屋面积内并且不收取费用。 日本虽然是多地震国家，却能做到将地震伤亡降到全球较低的水平。1982年以后建成的房产均符合日本建筑法例的耐震标准，最低防震标准为7级或以上。买房时也可选择加入地震、火灾保险。 万一真的遇到因为地震而影响房产结构，保险公司会赔偿新建楼房，这对于投资者来说也是很合算的，但发生率极低。

13、日本房产租赁时有什么注意事项？（日本租房价格 ）

日本房产租约一般都是2年，每2年自动更新租约1次，这样无论是对租客或房东来说都很有保障的。当租约即将到期，不想续租的情况，租客需提前1个月提出，房东需提前6个月。 虽然在更新租约时，可以提出充分的理由向租客加租，但如果加租理由不充分，租客也有权拒绝交新租。租赁时，除了租金以外，租客还需要支付给房东押金和礼金。 退租时，需要将房屋归复原状，所产生的费用会从房客的押金中扣抵。在日本搬家及租房的开支不小，租客对租屋况的维护可以令人放心。 另外，房东可以要求租客加入保证会社，也就是说如果租客不按时缴纳租金时，保证会社会代替租客支付房租。

14、在日本买房后，后期管理怎么办？

当在日本买房后，暂时不能自住，或原本就用于投资，如何对所购买的房产进行管理是重中之重。对于这个需求，可以委托给可以提供专业后期管理服务的日本公司，包括租赁管理、收取租金、招租、与租客沟通、各项缴费、财务报告、修缮等各项服务。无论买家身在哪里，均可以免去后顾之忧，放心收租。这种管理服务的费用一般是收取房租的5%或者一个月房租。

15、日本买房是否可拿签证（移民、永住权）？

出国老司机再一次重申：购房（单纯投资）和拿签证（身份）没有直接关系。如果想拿身份，可以办理投资经营管理签证，首先在日本开公司，然后以公司名义去购买投资房产，同时将房产管理（购房符合做旅馆要求）作为公司业务之一。这样在日本就有了公司运营项目，可获得投资签证。

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