神居碎碎念
#疫情看不见头，现在买日本公寓会不会租不出去？
根据日本不动产评估网TAS-MAP最近发布的关于首都圈租房市场的数据来看，自2020年下半年开始至2021年初，东京首都圈有9个地区租赁市场景气呈上升趋势，相较于去年年中调查时，上升地区减少了2个。
似乎光从这一组数据中，我们看到的是日本租房市场似乎有疲软态势出现，但与此同时却忽略了另一点——就是东京都心6区的租房市场依旧呈现上升趋势。在疫情的持续冲击下，日本首都圈租房市场虽然略显疲软，但东京都心的租房市场依旧坚挺。
01.日本租房市场的租金现状——上升期已到
判断租房市场的好与坏，最直观的就是看租金变化。
日本大型不动产企业RENOSY根据2020年东京23区居民公寓的数据计算出的月租金平均值推移图：
图中分别对东京23区内的1R、1K、1DK~2DK、2LDK~3DK这三大类主流房型进行了数据统计。
其中不难发现，2020年1月至2020年11月间，「2LDK~3DK」之间的户型，其在一年内的月租金基本保持不变，并且在12月之后有明显上升。
而「1DK~2DK」之间的户型月租金一直到8月始终保持平稳，但是9月至11月之间有所下降，甚至在11月达到了全年的最低租金，次月之后开始上升。「1R、1K」的租金从3月到11月逐渐下降，同样也在12月开始上升。
而在各类房型的涨跌层面，我们将同一房型在去年一年中的涨幅程度做一个纵向比较可以看到，「2LDK~3DK」在2020年的最大跌幅（即1月和5月之间的差距）约为9,000日元（约合人民币541.5元），「1DK~2DK」以及「1R、1K」的最大跌幅（即1月和11月之间的差距）分别为7,000日元（约合人民币421元）和4,000日元（约合人民币240.6元）。
几乎每种房型的月租金普遍下降了约5％左右，这是去年一整年东京首都圈租房市场的租金情况。
但是今年刚开年不久，所有房型的月租金全都达到或超过去年同期。我们再将统计时间扩大到2017年后发现，在近4年内——尤其这4年间还跨过一个疫情的突发事件，房租的均值始终在稳步上涨。
所以日本租房市场究竟有没有疲软？当你意识到这个问题的时候，「疲软期」已经过去了，日本首都圈的平均房租从2017年左右开始出现上升趋势，在2019年左右达到巅峰，又在2020年逐渐下降，并从2020年12月左右开始再次上升至今。
02.比房价上涨更恐慌的是——「没房了」
决定市场价格最主要的两个元素是供给与需求，对于投资型房地产而言，能够决定房屋价格的也有两个元素：住宅市场的房屋保有量以及租客的需求。
前两天有个新闻不知道大家有没有关注，上海某房产交易平台上架了一套非常奇葩的房型：房型整体薄如刀片，卧室位于过道，就在马桶对面，房龄24年，仅有12㎡。
这种房子作为二手房来讲，根本就没有任何优势。然而正是这种我们看不上的房型，当天挂牌80万，最后以85万的价格直接成交，均价7万多。
我们冷静下来看这套房子，其使用价值根本不高，我们换位思考一下，你愿意花85万买这种房子吗？
想必绝大部分的刚需用房者都会犹豫，更别谈投资者了，那么为什么这种房子会如此快速地成交呢？
他在赶着挤上「房地产」这班车！
尽管在全国——尤其是上海，「房住不炒」这一基调早已定下，但其实我们心知肚明，一线城市的「房价上涨」这班车不会停下，只是上涨速度在放缓而已。
如果不靠现在的原始积累，单凭现金增值，肯定追不上房价的增值。所以像上海这种一线城市的房价预期依旧处于上升通道！不得不否认，这就是上海楼市的现状。
就在一海之隔的日本，房荒的情况也有出现，尤其是东京都这种核心城市。
根据「东日本不动产流通机构REINS」每月发布的东京首都圈二手公寓的销量来看，东京也开始出现房荒现象。
图中最陡峭并且反复震荡的那根红线是与前一年同时期相比的成约率，可以看到从2020年4月到8月期间，首都圈二手公寓的成约率直线上升，那个时间段正好是东京发布紧急事态宣言的前后，是日本人正在逐渐调整住房习惯和远程办公的时期，同时也是许多投资者重新布局日本房地产的时期。
我们更要注意的是那根持续走低的蓝线——二手公寓的在库件数：连续一年，能够流通的首都圈二手房数量逐渐减少。并且就在上个月（2021年3月），首都圈二手房成交量直接突破4,000大关，以月成交4,228件登顶REINS二手房的销售历史记录。
销量高确实是件好事，但紧随而来的就是重新流入到交易市场的二手公寓的新增数量大幅下跌。2021年的1~3月，每月的新增房屋数量环比去年同期基本都下跌了近20%，3月的二手公寓库存数直接跌到了34,701件，环比去年下降了约25%。
换个更通俗点的说法就是：僧多，粥少。
03.抓准租客需求，什么时候上车都不晚
我们从2019年开始，就建议投资者在选择日本房产的时候把关注点从房价、地价的剧烈涨幅逐渐转移到月租金回报上。因为每个国家的房产市场不一样，这就使得投资理念也需要发生改变，这场疫情更是再一次坚定了这种投资理念。
那么现在既然东京开始有「房荒」的迹象了，这个时候「上车」，还来得及吗？
只要抓住租客需求，现在上车其实也不晚。
在实际情况中，目前最受租客青睐的物件有这么几类：第一类是租金较为便宜的、地处中心边缘的一户建以及大户型的公寓。此类房屋能满足在疫情下的工作和生活「双轨」生活。
第二类是在考虑到疫情结束后，有些公司恢复通勤式上班，所以依旧想要租在「距离公司近」或者「距离电车站近」的中心区域。但是，对于房屋大小考虑的比重要比以往高了不少，特别是2LDK以上的公寓，将慢慢火热起来，这点和RENOSY统计的数据不谋而合。
因此尽管此前首都圈出现疲软期，但日本房地产市场是不会出现市中心房价、地价暴跌的情况的。
一方面，日本本土没有炒房这一概念，日本人对于房子的需求主要还是用来居住，无论是购买还是租赁，均不会引发日本房产市场的大波动。
另一方面，近年来海外投资者越来越青睐日本房产市场，大多都是看中日本房产在租金方面的长期稳定收益，以及日元资产的保值特性，而非大起大落的短期投机效益。
尽管新冠疫情着实打击了2020年后的全球经济，对于日本房地产而言也是受到了不小的影响。但是首都圈的公寓租金在短期内并没有急剧下跌，在缓慢下降之后又恢复了原来的水平并逐渐上升。
从投资的角度来看，租金依旧是日本房地产投资的主要回报来源。日本公寓在未来依旧是比较看好的一种投资工具，即便在外部环境比较困难的情况下也仍可以利用租金相对稳定这一性质来抵抗风险。
参考资料：
[1].RENOSY新型コロナで家赁はどうなった？ 不动产赁贷市场の动向レポート
[2].RENOSY新型コロナで家赁はどうなった？ 不动产赁贷市场の动向レポートPART2
[3].RENOSY新型コロナが不动产投资に与える影响とは？3つの事実で考える“コロナ祸”の资产形成
[4].上海12平“刀片房”成交了！挂牌价80万元，买家最后加了5万
[5].REINS月例速报 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート 2021 年 3 月度
以上图片截自于网络
如有侵权请联系删除
立即分享这篇文章
