首先如果本身并不居住在日本并在日拥有固定工作收入或未持有日本国籍或未持有永住权则无法申请贷款。反之，若居住于日本当地且拥有固定的薪资收入或拥有日籍或拥有永住权，则购置房地产时可考虑将房贷纳入投资计划。

 

上一篇提到日本的房贷分为两种。住宅用贷款和房地产事业投资用贷款。

 

住宅用贷款适用于购买自住用房产，且拥有固定收入的上班族。而可贷款的金额和审核难易度则会根据任职的企业、年资、个人收入水准等由银行进行判断。因此每个申请人的审核通过难易度或可拿到的融资金额会出现差异。另一方面，投资事业用贷款则着重于个人的经济能力、年资以及投资项目的事业发展性。本篇就针对融资的条件以及银行看重的审查重点做说明。

 

 

年收500万日圆以下

 

一般而言，年收500万日圆以下想通过贷款申请是比较困难的。当然，如果贷款申请人的年龄尚年轻，被认为今后年收依然有向上增长的可能，则有可能可通过申请。

 

但一般情况，年收500万日圆以上有较高机会通过申请并且也能争取到较高金额的融资。

 

年收500万日圆～1,000万日圆

 

如上述年收入超过500万日圆则较容易通过申请。年收超过500万日圆以上的人也可以考虑银行以外的放贷机构如信用卡公司或是无实体店面的网络银行，近年来这些非传统金融机构也都开始提供贷款服务。

 

年收超过1,000万日圆以上

 

年收超过1000万日圆以上则可以将都市银行（总店和分行据点集中在主要大城市的银行）也纳入考虑。都市银行的审核标准通常注重申请人的资金流是否稳定以及是否有事业经营方面的实际经验。

 

对于那些达到一定年收门槛，但缺乏实际经商经验的投资人，则可以先从地方银行或非银行的金融机构开始规划。

 

个人的信用履历是审核的重点之一

 

除了年收，银行也相当重视申请人过往是否有贷款申请记录以及信用卡的还款记录。若曾经有过户头里余额不足而拖延信用卡费的情况。这些滞纳的记录都会在银行记录上留底，未来都很有可能影响个人的融资申请。

 

因为迟交数万日圆的卡费，日后有很大机率无法通过贷款申请或是只被允许贷款少量金额，相当的不划算。因此建议平时就要对于信用卡的使用做适当的规划。

 

 

递出申请至放款所需时间

 

事业投资专用贷款作为专门替各项投资订制的贷款方案，需要较长的时间审查。而根据每间银行的贷款规定有些许不同，审查到放款所需的时间也不同。

 

从事前的简易审查到正式审查直到融资通过基本上需要一个月。当然这个只是一个概算，如果申请人个人的还款条件优异、稳定且各项资料都准备齐全，最短只需一个星期就通过的案例也有。

 

房地产投资专用贷款放款银行之特征

 

 

日本政策金融公库

 

此为隶属政府体系的金融机关，旨在补足民间金融机构不足之处，以提升国民生活品质为目的的政府体系金融机关。主要以支援中小企业的事业经营为主要目的，例如向不动产租赁业者等，小规模事业经营者提供融资。

 

对于个人的年收或申请者个人的条件审查较为宽松，但能够贷款的年数比较短。可贷金额也较少。贷款利息可根据个别项目进行调整设定，大部分专案约落在2%以下的利率。根据专案的内容，可提供1%以下的利率的情况也有。

 

在目前流行变动型利率的贷款行业中，政策金融公库则只提供固定型利率的方案。不过也因此能提供比其他金融机构较低的利率选项。

 

注意：

 

日本政策金融公库主要的客层以中小企业经营者为主，因此也提供部分民间银行所没有的贷款方案。例如针对未满35岁「女性、年轻人创业者的创业支援资金」、针对「55岁以上熟龄、高龄人士创业者的创业支援资金」此类针对特定族群（客层）的专属方案。

 

此外，该金融公库可针对不动产租赁业者提供贷款，不过因为金融公库的属性为政府机构，旨在促进国民福祉。在进行审查资料制作和融资面谈时要特别注意，尽量避开经营该事业是为了个人投资、个人盈利为目的的字眼为佳。

 

都市银行、地方银行

 

银行体系主要分为以大城市为主要据点的都市银行（mega bank）以及以乡下县市等非主要大城市为主要活动范围的地方银行。

 

都市银行的特性为贷款的审查相当严格。主要以高收入的资产家、企业主以及优良企业等大型或高资产的客户为服务对象。对于客户的审查也相对注重在事业的经营实绩，若业绩不佳则很难通过申请。不过也因为对于申请人本身的条件相对要求严格，若通过的话也能够以较低的利率申请到大金额的融资。大型都市银行基本上全国各地都会有据点，不过是否能够进行房贷或事业投资的融资则会根据每间分店而异。

 

另一方面，业务主要集中于乡下地区的地方银行，是否能进行贷款业务或放款的标准也会根据各分行规定而异。持有房产的位在地点以及申请人的居住地等条件也会影响是否可进行贷款申请。通常地方银行的贷款审查标准较宽松，不过贷款利息也会比较高。

 

新型金融机构：非银行金融机构、网路银行

 

非银行金融机构

 

近年来以放贷业务为主的非银行系金融机构也逐渐增加。这类型的金融机构大多承接办理信用卡、信贷等业务。比起传统的银行，申请融资的门槛较低。

 

网络银行

 

网络银行没有实体店面，通过网络处理交易和相关业务。这类型银行某种程度上也比一般传统银行，容易通过贷款申请。

 

 

房地产贷款常见Q&A

 

投资房地产需要头期款吗？

 

在日本如果是购置投资用房地产，大多数并不需要头期款，若符合条件则可以申请全额贷款。当然也有选择只贷款首付以及其他必要杂费的方式。

 

但是银行是否愿意放款或是愿意给予多少金额的融资则取决于申请人的条件。若年收不够高或是职业被银行判断为在偿还贷款方面有风险、不稳定则有可能被银行要求准备较多的头期款，才愿意放贷的情况。一般而言，建议准备30%的头期款为佳，但究竟要准备多少%的头期款才足够，最终取决于个人财务能力以及投资计划，并不能一概而论。

 

贷款金额建议为年收的7~8倍（平均值）

 

一般贷款金额多落在年收的7~8倍。假设年收500万日圆，贷款金额建议压在4000万日圆左右为佳。审查时不仅看重个人的年收，任职企业的信用度（知名度）也是影响可贷金额的因素之一。因此若任职于知名度高的大企业、老牌企业、上市企业，至少3～5年（以上）在审核方面会较占优势。

 

除了个人条件之外，欲贷款的房产以及土地的评鉴也是审查重点之一。如果被认为所投资的物件或土地资产价值不高或投资前景不佳，银行也不会轻易通过申请。

 

初期的自备款大约需准备多少？

 

自备款取决于购入的房产是新房或是中古屋？是独栋还是集合式公寓？购入的方式是透过建商直接购入或是透过仲介？都会影响整体的投资金额。

 

以本企业旗下自有的房源为例：中古投资用公寓，初期费用大概需自备60~80万日圆。若是透过仲介，则一般需自备房产总价的7~8%。

 

房地产投资须知：

 

房贷是否可提前还清？

 

法律上没有硬性规定不能一次还清或是提前还清，不过建议要事先确认在自己所选择的利息方案中，这样的还款方式是否会导致违约金的发生。这一点也是不少投资人忽略的点，建议要与银行人员多加确认为佳。

 

根据个人条件，审查的难易度也不同

 

房地产投资贷款根据申请人的条件、使用的金融机构等，审核标准和难易度也不同。就算是同一家银行，不同分行也可能会出现审核标准的差异。建议多方面谘询，并选择适合个人的贷款方案。

 

……

 

房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

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