尽管近年来日本人口不断减少，但仍有几个城市的人口持续增长，福冈县的福冈市就是其中之一。

 

截至2024年3月，福冈市的总人口已达164.5万人，并有望在未来实现「2025 年达到 165.6 万人」的目标。 这种城市活力提升的背后主要靠的是两大再开发项目。

 

 

「天神大爆炸」与「博多连接」

 

目前福冈市正在进行的两大开发项目分别是「天神大爆炸（天神ビッグバン）」和「博多连接（博多コネクティッド）」。

 

说起福冈市强劲表现的背后，很多人都会想到 「天神ビッグバン」大型再开发项目和随后的「博多コネクティッド」项目。这两个项目都是在福冈市于 2014 年成为国家战略特区，因政策松动而诞生的产物。

 

2015年2月启动的「天神ビッグバン」

所在区域和项目概要

 

以福冈市博多站地区为目标的再开发项目「博多コネクティッド」也已于2019年启动

 

双开发使地价上升多少？

 

天神ビッグバン和博多コネクティッド究竟给福冈市的地价带来了怎样的变化？

 

根据国税厅用来计算继承税和赠与税的路线地价图（路线価図），来看从2014年到2024年这10年间的变化。 虽然路边地价不是实际价格，但由于每条道路的地价都是按平方米计算的，并且每年更新一次，因此很容易理解其波动情况。

目前，天神地区的房价最高点位于福冈Parco（福冈パルコ）的主楼前，1m²的价格为904万日元（约合人民币42.3万）。而10年前，即2014年的价格为465万日元（约合人民币21.7万），价格几乎翻了一番。

 

线路图中天神站地区的最高价点（2023 年度）。 黄色区域为福冈 Parco 主楼所在区域。 由于每条道路都有详细的价格，因此路线图是比较价格和研究趋势的有效工具

 

顺带一说，福冈PARCO的主楼计划于2026年拆除。早在2022年，也就是临近「天神BBB（天神ビッグバンボーナスBig Bang Bonus）」的最后期限时，才匆忙启动的再开发项目，将连同新天町和大楼后面的其他区域一起拆除*。 因此，尽管目前没有任何变化，但地价已经翻了一番。

 

（*天神BBB是在疫情期间，福冈市对具有吸引力的建筑物进行认证并提供一系列奖励措施的一项制度。目的是为了推进天神地区的建筑改造、打造高品质办公商业空间和城市景观，使天神地区加速成为一个轻松活泼的小镇）

 

在看已经竣工的福冈大名花园城（福冈大名ガーデンシティ），路线价格从135万日元（约合人民币6.3万）上涨到了364万日元（约合人民币17万元），上涨了约2.7倍。 涨幅如此之大，部分原因是最初的价格相对较低。

 

天神站周边的路线价格图（2023），黄色区域为福冈大名花园城所在区域

 

哪些地方的房价涨幅高于发达地区？

与市中心不同的房价走势

 

就福冈市而言，值得注意的是，除了已实际开发的地区外，周边地区的房价涨幅基本都高于开发地区。

 

例如在天神对面的中洲川端，价格涨幅最高的地方是1999年作为再开发项目的一部分而创建的博多Riverain（博多リバレイン）综合体，这块的地价已经从81万日元（约合人民币3.79万）涨到了224万日元（约合人民币10.48万），上涨了2.8倍。

 

 

继天神ビッグバン之后，博多站地区也随着 2019年启动的博多コネクティッド项目开始发生变化。

 

此后，博多站地区没有楼房竣工，但价格最高的建筑是福冈银行前的729万日元（约合人民币34万），10 年前为254万日元（约合人民币11.89万），上涨了2.8倍多。博多口对面的筑紫口一侧，目前仍在改造中，价格最高为576万日元（约合人民币26.9万），但10年前为188万日元（约合人民币8.8万），涨幅近3倍。

 

 

人们常说，再开发对周边地区也有增值作用，但就东京都而言，再开发的影响程度却出奇地小。

 

在某些情况下，即使是在滨松町这样的市中心，以住宅为中心的再开发也只影响到该街区及其对面的街区。 即使是在开发集中的市中心，在主干道以外的地区，房价的涨幅也可能与城市其他地区相差不大。

 

因此，可以说福冈市的发展对周边地区产生了重大影响，并对整个城市的发展做出了贡献。

 

 

考虑到「天神ビッグバン」的开始与博多站地区的竞争，以及以博多站为中心的「博多コネクティッド」的进展，可以说，促进这个城市发展的因素是这两股「对立」的力量。

换句话说，福冈就是一座「竞争城市」，竞争会带来整座城市的进化和成长。

 

……

 

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